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Comment investir dans l’immobilier aux USA en 2017

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Les USA sont une terre d’accueil et d’investissement pour les Européens et pour les Français en particulier qui, selon le ministères des affaires étrangères étaient 130 000 à s’y installer en 2013. Ce chiffre est en constante évolution depuis 2001, le rêve américain est toujours bien présent sur le vieux continent. S’installer aux USA constitue un projet motivant pour ces Français mais les particuliers ne sont pas les seuls à regarder du côté de l’Amérique du Nord.

En effet, si l’on prend en compte les stocks d’IDE de l’Union européenne (les volumes d’argent investis dans les affaires), on constate que les États-Unis représentent le premier marché cible pour les investissements professionnels des entreprises européennes.

drapeau USA

 

« L’attrait de l’Amérique du Nord ne change pas beaucoup car l’idée qu’on peut y réussir est bien ancrée chez nous », souligne le diplomate français expérimenté Monsieur Bouchard. Fin 2014, le nombre de Français au départ pour les USA était en hausse de 4,9%.

 

Les atouts du marché immobilier américain ou pourquoi investir aux USA dans l’immobilier

Beaucoup de Français ont sauté le pas, pourquoi pas vous ?

Le marché de l’immobilier à l’étranger, bénéficie du pouvoir d’achat des Français qui, depuis plusieurs années n’hésitent pas à investir dans l’achat d’un bien immobilier, soit pour s’assurer un rendement locatif plus élevé qu’en France, soit pour y passer leurs vacances ou leurs retraites.

Toutes les destinations d’un investissement à l’étranger sont-elles fiables ?

Les destinations ne se valent pas toutes et il faudra bien analyser les paramètres suivants avant de se décider : la fiabilité économique du pays, sa dynamique de l’emploi, sa fiscalité, sa législation pour les acheteurs étrangers, les conditions de financement et bien entendu l’emplacement du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Pourquoi les USA sont-ils une destination idéale pour un investissement immobilier à l’étranger ?

Aussi, dans le cadre d’un investissement immobilier aux USA, la règle s’applique tout autant que pour n’importe quel autre pays en vogue en Europe. A ce petit jeu de la rentabilité et de la fiabilité, les USA sont dans le cercle des pays à privilégier.

En effet, marché économiquement fiable, croissance de l’emploi, fiscalité avantageuse et un capital sympathie gros comme ça pour certaines villes américaines ou certains États. Il n’en fallait pas davantage pour que les Français soient enclins à investir dans l’immobilier aux USA depuis de longues années. Et tout leur donne raison tant ce pays ami reste une terre fertile pour un investissement immobilier malgré ou grâce à la crise des subprimes en particulier.

 

Les USA constituent toujours en 2017 l’eldorado des investissements de capitaux européens à l’étranger

Les stocks d’IDE (investissements directs des États membres de l’Union dans des pays tiers) qui représentent la part des investissements réalisés par les pays européens vers l’étranger ont baissé sur la période 2009-2014. Il n’en reste pas moins, que les USA constituent une terre privilégiée pour ces investissements. Ainsi, fin 2014, l’Amérique du Nord affichait la proportion la plus élevée (40,2 %) de stocks d’IDE de l’Union Européenne des 28 pays à l’étranger.

Les États-Unis représentaient à eux seuls près de 34,5 % (1 985 milliards d’euros)
du total des stocks sortants de l’UE-28 comme on le constate dans le tableau.
Source http://ec.europa.eu/eurostat/fr

 

 

Des prix immobiliers USA très attractifs dès 2008 qui ont favorisé l’investissement locatif

Jusqu’en 2015

Le marché a proposé des ventes immobilières en masse et à des prix très avantageux, en moyenne 60% inférieurs à leur prix d’achat depuis la crise de 2008. L’indice Case Shiller dont le graphique figure ci-dessous en est une parfaite illustration : on voit que dans les 20 plus grosses métropoles américaines, les prix de l’immobilier ont chuté dès 2008 et n’ont pas retrouvé en 2015, loin s’en faut, leur niveau initial d’avant la crise. Investir dans l’immobilier aux USA constitue donc depuis cette date une très belle opportunité de plus-value.

 

Indice Case Shiller - USAIllustration avec la courbe explicite de l’indice Case Shiller
des prix immobiliers USA entre 2000 et 2012

En 2016

Les trois sous-indices du S&P/Case-Shiller montrent une progression à la hausse des prix de l’immobilier aux Etats Unis : ils ont augmenté de 5% d’avril 2015 à avril 2016 et deux villes connaissent une augmentation à deux chiffres sur l’année, à savoir Portland et Seattle dont les prix ont progressé respectivement de 12,3% et 10,7%.

indice case shiller 2016
Indice Case Shiller 1987 – 2015

La Floride surclasse de nombreux États pour l’investissement immobilier

Second État pour les stock de saisies immobilières

Alors, en 2017 comme depuis plusieurs années maintenant, nous accompagnons nos clients pour investir dans l’immobilier aux USA, en particulier en Floride qui reste l’un des bastions les plus enviables pour ce type de projet outre Atlantique. Pourquoi la Floride singulièrement ? Parce qu’au classement des États américains disposant encore fin 2015 de stocks de saisies immobilières (en raison de la crise de 2008), le classement mentionne la Floride au second rang.

Le plus élevé est le Nevada avec  (23.1 %) suivie de la Floride  (21.2 %), Illinois (16.8 %), Arizona (16.8 %) et Rhode Island (15.7 %). (Source : http://www.mortgagenewsdaily.com/06162015_corelogic_negative_equity.asp). Ces 5 États totalisent 31.4 % de “negative equity” aux USA.

Ces saisies immobilières sont source de très bons investissements immobiliers aux USA à réaliser car ces biens acquis à des prix en dessous du marché vont bénéficier d’une très bonne plus-value à terme.

Autres raisons majeures à ce flux d’investissements immobiliers, l’emploi, la croissance économique et la fiscalité. La Floride demeure une terre promise à de beaux placements.

Orlando représente la ville de tous les potentiels d’investissements

Des prix d’achat encore très en-dessous du marché

C’est un fait, malgré une formidable dynamique, surtout à Orlando, les prix de l’immobilier en Floride qui ont chuté dès 2008 ont encore une forte marge de progression par rapport au niveau des prix d’avant la crise. On estime que les prix progressent de 5 à 10% par an et qu’une marge de 40% au moins est encore possible.

D’ailleurs en 2015, le promoteur et propriétaire d’une franchise Century 21, Garrett Kenny certifiait :

“Considérant le fait que dans certains cas nous ne sommes pas encore à 50 % des prix les plus hauts d’avant la crise, le marché a encore de beaux jours devant lui”.

Une zone très dynamique au nord de la Floride

Tous les indicateurs économiques sont au vert à Orlando et ce depuis plusieurs années.  Elle connait une fréquentation hors normes grâce aux parcs d’attractions qui attirent plus de 60 millions de touristes par an. En 2016, elle a encore battu son record d’affluence avec 68 millions de visiteurs. L’emploi est en progression et la demande locative ne cesse de progresser ce qui est bon pour bénéficier d’une continuité locative en cas d’investissement immobilier aux USA. Au-delà des parcs, de nouveaux pôles de compétences sont venus asseoir plus encore la dynamique économique de la ville d’Orlando : l’industrie médicale, la recherche, les nouvelles technologies, l’aérospatiale, …

On vit bien à Orlando, on y travaille facilement et on cherche à se loger dans des quartiers agréables et dont les écoles sont bien cotées ce qui a pour incidence directe de doper le prix de l’immobilier.

croissance de la population orlando tampa Floride 2000-2050
Perspectives de croissance de la population dans
la méga région de Tampa-Orlando au nord de la Floride

Orlando, élue ville la plus profitable pour investir dans l’immobilier aux USA

En 2016, GobankingRates qui assure la veille des meilleures opportunités des investissements immobiliers aux USA a publié une carte des 10 meilleures et des 10 pires villes pour ce type d’investissement. Lorsque l’on regarde la carte ci-dessous des meilleures et des pires villes où il faut investir aux USA, on remarque que 3 villes du top 10 des meilleures villes sont en Floride.

Mais contrairement aux idées reçues, ce n’est pas à Miami qu’il faut investir dans l’immobilier aux USA. Comme le montre d’ailleurs le graphe de l’indice Case Shiller plus haut dans cet article, les prix d’achat de l’immobilier à Miami ont d’ores et déjà rattrapé le niveau d’avant la crise.

En revanche, on constate que la ville d’Orlando se positionne en première place au niveau des USA. Aussi, le meilleur investissement immobilier en Floride se fera à Orlando.


Orlando élue 1ère ville pour
investir dans l’immobilier aux USA

 

Chez Auxandra, depuis 2009, nos clients bénéficient d’une excellente rentabilité et ce taux s’élève à 6% nets en 2016. Autant dire que nos clients ne s’y trompent pas et bénéficient de revenus fonciers très rentables. Ils ont d’ailleurs accepté d’en témoigner sur notre site.

> Lisez leurs témoignages réalisés par téléphone par notre équipe ici.

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Les bonnes questions à se poser avant de prendre la décision d’un investissement immobilier aux USA

Investir dans l’immobilier aux USA est profitable dans la mesure où les ingrédients de fiabilité du pays et de rentabilité de l’investissement sont de mise. Restent les questions légales, fiscales et financières suivantes :

  • Quel bien choisir, un condo ou une maison ?
  • A combien s’élèvent les frais de l’agence immobilière sur place ?
  • Quelles sont les formalités à accomplir pour devenir acheteur sur le marché immobilier américain ?
  • Quel financement, ce qu’il est possible de faire avec les banques françaises ou les sociétés de financement ?
  • Quel est le montant des charges mensuelles payables sur place ?
  • Quel est le poids des impôts fonciers ?
  • Quel est le poids de la taxe sur la plus-value en cas de revente ?

 

Notre équipe présente en France en France répond à toutes vos questions du lundi au vendredi au 04 42 12 11 00. Notre équipe franco-américaine vous accueille sur place en Floride et vous fait visiter les biens immobiliers que vous avez choisis pour votre investissement immobilier.

 

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