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Investir à Miami ou à Orlando ?

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ville de miami south beach

 

Dans le cadre de la gestion de votre patrimoine, en fonction de votre situation et de vos objectifs de rentabilité, votre conseiller peut vous proposer différents investissements locatifs en France ou à l’étranger. La société de gestion de patrimoine indépendant Auxandre, depuis 2009 propose à ses clients, à travers sa filiale Auxandra dédiée à l’immobilier en Floride d’investir avec de très bons taux de rentabilité locative.

Mais plusieurs villes de Floride ont été plébiscitées depuis la crise immobilière américaine de 2008, alors quelle ville choisir pour votre investissement ? Vaut-il mieux investir à Miami ou investir à Orlando, capitale du sud ou du nord du Sunshine State ? Nos équipes sur place vous donnent leur avis sur ce choix ou plutôt ce non choix si vous recherchez avant tout la rentabilité locative en 2018 comme en 2017 et lors des années précédentes.

 

Miami la capitale du sud de la Floride qui attire les inconditionnels

Pour les investisseurs qui ont opté rapidement pour un investissement aux USA après la crise des subprimes, la Floride a été un terrain de jeu privilégié. Or, qui dit Floride, la plupart du temps dit Miami pour la réalisation d’un investissement immobilier tant la notoriété de cette ville n’est plus à faire et son capital fantasmatique élevé.

Ville emblématique de la Floride, ville métisse, ville branchée par excellence, ville de tous les excès qui attire les touristes et les retraités pour sa qualité de vie. En 2014, Miami est la deuxième commune la plus peuplée de Floride derrière Jacksonville avec 430 332 habitants.

 

Jusqu’en 2013, investir à Miami constituait un investissement immobilier avec une rentabilité locative élevée

Selon un article du 5 mars 2013 publié sur latribune.fr, les prix au mètre carré à Miami étaient deux à trois fois inférieurs à ceux pratiqués à Paris. A cette époque, l’un des spécialistes de l’immobilier de luxe insistait sur le fait qu’investir à Miami représentait un très rentable investissement à court ou moyen terme :

“Miami reste un réel investissement judicieux car le prix au mètre carré est 2 à 3 fois inférieur à des villes telles que New York ou Paris et généralement inférieur à celui des villes françaises comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse, à 3000 euros le mètre carré pour des biens de qualité et à 5 à 6 000 euros pour des biens haut de gamme”.

Et d’ajouter toujours en 2013 que pour un investissement immobilier à Miami, il restait en fait “entre une et deux belles années avant que les prix de l’immobilier à Miami ne reviennent à leur niveau d’avant crise”, (Laura Kijner).

D’ailleurs on le constate sur cette carte ci-dessous qui détaille les prix des appartements dans les différents quartiers de Miami entre 2007 et 2012.

prix de l'immobilier a miami de 2007 a 2012 par quartierEvolution du prix des appartements à Miami, par quartier

Depuis 2015, les prix de vente des appartements à Miami ont rattrapé voire dépassé les prix d’avant la crise de 2008

Incontestablement, jusqu’en 2015, Miami a représenté une ville opportune pour investir dans l’immobilier après la récession de 2008. Mais la situation a changé et la reprise qui s’était amorcée sur les prix des appartements à vendre dès 2012-2013 s’est confirmée en 2015 comme le montre le graphe ci-dessous. Le prix des appartements à vendre ont presque tous retrouvé leur niveau initial et au-delà puisque les prix de vente pratiqués sur ces appartements dans le quartier de Key Biscayne ont même dépassé le seuil des prix d’avant la crise.


prix immobilier miami de 2005 à 2016

Les prix d’achat des appartements à Miami
sont revenus à leur niveau initial de 2008

Ainsi, le fort recul des prix au mètre carré entre 2007 et 2011 laisse sa place à un retour vers les prix initiaux fin 2015 début 2016. Investir à Miami demeure un achat coup de coeur, sans nul doute, mais ne constitue plus une opportunité d’investissement locatif rentable aux USA. Alors, si Miami n’est plus à la fête pour un investissement en 2016, qu’en est-il de sa rivale dynamique du nord : la ville d’Orlando ?

 

Les derniers chiffres de l’immobilier à Miami fin 2017

Comme on peut l’observer sur cette évolution transversale sur dix ans, la tendance des prix de l’immobilier à Miami est repartie à la hausse dès 2011. Et depuis cette date, la courbe des prix de l’immobilier à Miami (ici les condos) a augmenté de manière régulière. Ainsi, pour acheter un condominium à Miami en 2017, il faut prévoir un budget de plus de 200 00 dollars. Le marché des condos à Miami est très proche de retrouver son niveau de prix de 2007 mais comme on peut l’observer très clairement sur ces deux courbes de prix, le niveau des prix de 2008, juste avant la crise ont été rattrapés. Les plus-values majeures qui ont pu être réalisées pour ceux qui avaient acheté un condominium au plus bas dans le conté de Miami après la crise sont donc provisoirement taries.


Median condo price : prix médian des condominiums sur le conté de Miami Dade.
Average condo price : prix moyen des condominiums sur le conté de Miami Dade.
Les prix moyens et médians des condos à vendre à Miami ont retrouvé en 2017
le niveau de ceux de 2008, avant la crise des subprimes.

Orlando, la ville de tous les records touristiques en 2015 et 2016 mais pas que !

Ce n’est pas un hasard si Orlando a été baptisée ville de tous les records en 2015. Et croyez-nous, nous le vérifions chaque jour ou presque grâce à notre implantation locale dans cette ville. Investir à Orlando en 2016, c’est investir dans une ville ultra dynamique qui a attiré à elle plus de 68 millions de visiteurs en 2016 ! Elle est d’ailleurs devenue avec les années, la 1ère destination touristique aux USA.

 

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Orlando est la ville de Floride qui conjugue
rentabilité locative et forte plus-value à la revente

 

De plus, ne nous y trompons pas ! Orlando bénéficie certes de l’énorme locomotive économique que représentent les parcs d’attractions Disney et Universal Studios mais il serait très réducteur de s’arrêter à cette donnée économique unique.

En effet, la ville est en pleine expansion économique et a su se diversifier pour attirer de nouvelles industries porteuses : l’industrie de la recherche médicale et scientifique, l’aérospatiale, les nouvelles technologies, les arts et spectacles sont autant de directions nouvelles et enthousiasmantes pour les résidents. Et bien entendu, ces directions vont de pair avec un taux d’emploi en hausse de plus de 4% en 2016.

« L’impact du tourisme sur notre communauté est remarquable, et en fait, l’industrie du voyage et du tourisme est le plus grand générateur d’emplois et de retombées économiques pour notre région », a déclaré le Maire d’Orange County Teresa Jacobs.

La dynamique de cette ville du nord de la Floride est tout simplement unique en son genre. Et les investisseurs ne s’y sont pas trompés. Investir à Orlando constitue effectivement le meilleur investissement locatif en Floride.

Le marché des condominiums à Orlando : plus accessible et toujours en progression

Après des années très enviables pour investir dans un condo à Orlando car les prix de vente avaient fortement chuté suite à la crise de 2008, quelle est l’évolution en 2017 ? Le graphique sous forme d’histogramme plus bas nous donne une photographie des prix médians de vente de condos à Orlando de 2013 à 2017. On note tout d’abord que la tendance des prix de vente des condos est à la hausse, une hausse régulière, constante, saine. Autre enseignement de ces chiffres de l’immobilier à Orlando, l’achat d’un condo représente un budget supérieur à  150 000 dollars en 2017. En octobre 2017, le prix médian enregistré par les professionnels de l’immobilier était de 170 000 dollars, en hausse de 5,2% par rapport à octobre 2016. Bien entendu, il s’agit de prix médians ce qui signifie qu’il est possible d’acheter un condo à Orlando pour un prix inférieur à 170 000 dollars mais tout dépendra ensuite de l’emplacement et de la cotation du bien.

acheter un condominium à Orlando
Ci-dessus et ci-dessous, les chiffres officiels de l’association des professionnels de l’immobilier en Floride.
Dans le tableau on retrouve les prix médians des condos à Orlando et la hausse constatée d’une année sur l’autre, mois par mois.
Sur l’histogramme, on voit l’évolution à la hausse des prix depuis 2013.

evolution des prix des condos a orlando 2007 - 2017

La conclusion sur le positionnement prix d’un investissement locatif entre ces deux villes est clair. Il est encore largement préférable d’investir dans un condo en Floride à Orlando plutôt qu’à Miami. D’une part car les prix à l’achat sont beaucoup plus accessibles à Orlando et d’autre part car les perspectives de plus-values qui demeurent encore à Orlando se sont évanouies, provisoirement au moins à Miami.

 

Prix médians des townhouses et condos en Floride
au 2ème trimestre 2017 versus 2016

prix medians immobilier en floride en 2017 (foreclosures, shortsales et tradi)Les prix médians observés par l’association professionnelle Florida Realtors nous montre que les trois catégories de condo et towhouse en vente connaissent une progression de leur prix médian entre le 2ème trimestre 2016 et le deuxième trimestre 2017. Il est désormais nécessaire fin 2017 de disposer d’un budget d’achat immobilier de plus de 1250 000 dollars pour un investissement locatif en Floride.

Un investissement locatif à Orlando : rentabilité et plus-value

En 2007, lorsque la société Auxandre a étudié la possibilité pour ses clients en gestion de patrimoine d’investir à Orlando, elle a déterminé que le meilleur placement pour eux serait l’achat d’un appartement. Investir à Miami constituait une seconde opportunité mais le choix d’Orlando ne s’est pas démenti, tant la rentabilité locative et les plus-values réalisées sur l’achat des appartements à Orlando est profitable.

D’autre part, la société Auxandra a fait le choix de proposer à ses clients des appartements entièrement rénovés afin d’éviter tous les écueils associés à des locataires peu scrupuleux ou à des problèmes d’intendance liés au climat même de la Floride. C’est ainsi par exemple que nous rénovons la climatisation, tous les sols et équipons les appartements avec de l’électroménager neuf.

 

condo-floride-orlando-md1-sejour-5Exemple d’un séjour dans un appartement
à Orlando rénové par Auxandre

Les chiffres clés de la santé économique d’Orlando

  • la croissance de l’emploi +4,2% (source Forbes)
  • le taux de chômage 5,1% (source Forbes)
  • le parc immobilier d’Orlando est constitué à 90% de maisons et possède seulement 10% d’appartements.
  • la demande locative étant plus forte que le potentiel d’appartements en location, Auxandre qui assure également la gestion locative à l’année dispose de listes d’attente de locataires.
  • le budget d’achat d’un appartement à Orlando est, depuis 2007 très accessible.
  • la rentabilité nette d’un investissement locatif à Orlando est de 6 à 8%.
  • la société Auxandre se positionne en qualité de marchand de biens en sélectionnant rigoureusement les appartements et en procédant à leur rénovation totale avant de vous les vendre.
  • il s’agit là d’un investissement locatif en Floride qui est non seulement profitable pour l’investisseur mais également très recherché par le locataire.

Dernier point non négligeable, les droits de locataires. Contrairement à la situation française, les droits des locataires en Floride sont favorables au propriétaire.

Un loyer impayé ? Le locataire est purement et simplement expulsé en 33 jours.

Auxandra filiale du groupe de gestion de patrimoine indépendant et familial Auxandre

Unique société française a vous accompagner avec ses propres équipes en France puis sur place en Floride à Orlando. Notre société de gestion de patrimoine Auxandre à travers sa filiale dédiée à la Floride, Auxandra, est devenue en quelques années l’une des valeurs sûres pour vous permettre d’investir en Floride sans danger. Lisez à ce sujet les derniers témoignages que nous avons recueillis auprès de nos clients par téléphone.

logo du groupe Auxandre, gestion de patrimoine à Aix en ProvenceGroupe familial et indépendant
de gestion de patrimoine

En réalisant cet investissement, toujours d’actualité en 2017, nous vous permettons de diversifier votre patrimoine immobilier et de bénéficier d’une rentabilité locative plus élevée qu’en France. Cités en 2015 par le magazine Capital et par le magazine Mieux Vivre Votre Argent fin 2017, nous poursuivons avec rigueur et sérieux de vous proposer des investissements locatifs à Orlando.

Pour mieux nous connaitre, lisez notre dernier communiqué de presse en ligne et contactez-nous !

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