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Comment financer un investissement immobilier à l’étranger ?

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Lorsque vous nous contactez pour réaliser un investissement immobilier aux USA, vous faites le choix d’un investissement immobilier à l’étranger sur un marché sûr et pérenne. Pour certains d’entre vous, cette diversification de patrimoine passera par un financement. Sur le papier, cela semble aisé. Oui mais voilà, les banques françaises semblent peu enclines à vous accompagner sur ces placements. Alors quelles solutions pour financer un investissement immobilier à l’étranger ?

Afin de répondre favorablement au souhait de nos clients d’investir aux USA, nous avons tissé un partenariat rigoureux et éclairé avec un cabinet de courtage situé à Salon de Provence. Ainsi, depuis plusieurs mois, certains de nos clients ont été accompagnés avec succès pour cet investissement immobilier outre Atlantique.

Nous vous expliquons, en association avec Sophie Bianchini, directrice de l’agence La Centrale de Financement, comment fonctionne ce type de financement pour un investissement à l’étranger.

Vous êtes responsable de l’agence La Centrale de financement à Salon de Provence, pouvez-vous présenter votre métier et votre expertise ?

Nous sommes courtier national et nous possédons plus de 150 agences locales. Ce réseau nous a permis de suivre plus de 30 000 clients et ce n’est pas fini ! Nous tirons notre force de la holding familiale Artémis à laquelle nous sommes rattachés. Créée en 1992 par François Pinault, Artémis est constituée de participations dans des secteurs d’activités variés aussi bien en France qu’à l’étranger.

courtier salon de provence

Photo de l’agence de courtage
La Centrale de Financement à Salon de Provence

Notre métier de courtier consiste à être un intermédiaire entre la banque et le particulier ou le professionnel afin d’obtenir pour eux les meilleures conditions d’obtention de prêt et d’assurance de prêt. Nous intervenons à 80% sur les prêts immobiliers pour les particuliers.

Notre société travaille donc en partenariat avec la majorité des banques classiques et aussi des banques privées pour les profils dont le patrimoine est plus complexe.

Pourquoi les banques semblent-elles réticentes à des financements directs auprès des particuliers qui veulent investir à l’étranger ?

D’après Sophie Bianchini, il existe plusieurs choses qui expliquent cette attitude des banques.

  • D’abord, il y a clairement une méconnaissance de ce marché potentiel à l’étranger et de ses particularités.

Le client qui va voir sa banque en direct, s’il tombe sur un conseiller qui n’a jamais accompagné un client désireux d’obtenir un financement pour acheter aux USA, il va dire non sans même consulter sa direction !

accord entre acheteur et vendeur aux usa3,4% des acheteurs étrangers ayant investi
dans l’immobilier en Floride en 2017 sont français.

En effet, il n’existe aucune entrave administrative ou légale qui empêcherait un Français de faire un financement auprès de sa banque pour investir à l’étranger.

On sait que la plupart des banques peuvent le faire mais il faut qu’elles se penchent sur la question. Beaucoup de conseillers bancaires ne sont pas au point pour apporter les solutions de financement. En revanche, de notre côté, plus on a de partenaires bancaires plus on a de solutions de financement d’investissement pour nos clients.

  • A cela nous ajoutons l’exemple de l’une de nos clientes qui a investi dans l’immobilier à Orlando. Lors de l’entretien avec son conseiller de clientèle, ce dernier lui a formellement indiqué que non seulement un financement pour acheter à l’étranger n’était pas possible et de plus qu’il était très réservé par rapport à des risques éventuels pour ce type de placement !

Méconnaissance encore puisqu’après un entretien de notre responsable commercial avec ce conseiller bancaire, l’information a été passée et notre cliente a pu faire son investissement aux USA.

On en conclut donc par l’expérience de certains de nos clients que toutes les enseignes bancaires n’ont pas forcément la connaissance de ces marchés à l’étranger, ni les outils utiles pour leurs conseillers de clientèle.

convention fiscale franco américaineUne convention fiscale franco-américaine
permet d’éviter la double fiscalité
lors d’un investissement immobilier

Quel est le rapport des Français avec les sociétés de courtage spécialisées en prêts immobiliers ?

Tout d’abord, il faut savoir comme le précise Sophie Bianchini, que le fait de faire appel à un courtier à l’occasion d’une demande de prêt immobilier est encore peu répandu en France. Ce métier est né en Angleterre il y a plusieurs décennies. La culture du « broker » y est beaucoup plus ancrée. Ainsi, neuf personnes sur dix, à la recherche du meilleur prêt immobilier vont faire appel à un courtier.

En France, cette tendance est opposée et ce ne sont à l’heure actuelle que deux personnes sur dix à peine qui vont consulter un courtier en prêt. Il y a fort à parier pour que cette tendance soit à la hausse dans les années à venir.

Pourquoi faire appel à une société de courtage pour un financement de prêt immobilier ?

Gagner de l’argent !

La première raison essentielle est que le courtier existe pour faire gagner de l’argent et pas en prendre ! Son objectif est clairement d’apporter au client les conditions d’emprunt les plus avantageuses comparativement à l’agence bancaire au coin de la rue.

Un prêt bancaire est comme n’importe quel produit. On a des taux et des commissions en fonction des clients apportés donc le client aura de meilleures conditions si c’est le courtier qui amène le dossier.

En effet, les conditions sont plus avantageuses car ce sont des questions de volume de dossiers et clients apportés aux banques qui nous permettent d’obtenir ces conditions.

 

Pour un dossier de financement d’un investissement immobilier à l’étranger, on ajoutera aux conditions d’emprunt le taux de change à date.

Gagner du temps !

En effet, une fois que le particulier fait appel à un courtier pour réaliser le financement de son investissement immobilier, il va bénéficier du contact privilégié entre ce courtier et les banques. Aujourd’hui toutes les banques ont leur profil national et local. Le courtier qui possède cette connaissance des compétences de chacun pourra s’adresser directement au bon interlocuteur. A la clé, un gain de temps non négligeable en plus de conditions financières avantageuses pour le particulier qui fait un financement pour investir.

image illustration dollar américain

Que ce soit pour un achat immobilier en France ou aux USA,
faire appel à un courtier permet de gagner du temps et de l’argent 

Gagner des garanties !

Outre le prêt immobilier, il faut également se pencher sur les conditions de l’assurance de prêt immobilier. Le courtier propose à son client des contrats compétitifs avec des garanties supérieures à ce que la banque propose en première intention.

« Il faut savoir que les conditions d’assurance de prêt peuvent varier du simple au double entre l’offre de la banque et l’offre du courtier. Et pourtant, à l’heure actuelle, 80% des particuliers qui ont un prêt immobilier sont aussi assurés auprès du partenaire de leur banque. »

Disposer d’un financement en adéquation avec sa situation personnelle

Le courtier est un professionnel du crédit qui, contrairement au chargé de compte de la banque va éplucher tous les détails de la situation personnelle du client pour trouver les meilleurs financements. La banque se contente la plupart du temps de demander le montant du financement de l’investissement immobilier et vous donne le nombre d’années de remboursement et les annuités.

Le cas spécifique d’un financement pour une acquisition immobilière aux USA

Compte tenu du fait que l’organisme financier (banque ou courtier spécialisé en crédit) ne peut pas prendre de garantie hypothécaire sur le bien immobilier acheté aux USA si vous passez par un financement, alors ce dernier vous demandera impérativement une garantie en France. Autrement dit vous devrez soit mettre un bien dont vous êtes propriétaire en France dans la balance. Soit, vous devrez nantir un placement financier (par exemple une assurance vie).

l'achat immobilier aux usa assure une bonne rentabilité locative

 

Quelles sont les réticences des particuliers à s’adresser au courtier pour un financement ?

Une information incomplète ou fausse

Le manque de culture du métier de courtier incite parfois les particuliers à faire des objections. Par exemple, les particuliers partent du principe que leur conseiller de clientèle, auquel ils sont fidèles depuis des années, va forcément leur proposer des conditions d’emprunt avantageuses pour financer l’achat du bien immobilier.

« Souvent les gens pensent qu’en allant voir leur banquier tout seul ils auront de meilleures conditions d’emprunt. Alors qu’une demande de prêt faite par un intermédiaire sera toujours meilleure. »

Le coût que représente le conseil de cet intermédiaire

D’autre part, les particuliers pensent qu’ils devront payer des honoraires au courtier ce qui les freine.

Faux ! La législation qui encadre le métier de courtier stipule que le conseil prodigué en amont, avant le financement du prêt immobilier est gratuit.

Le courtier est rémunéré uniquement après le déblocage des fonds par le notaire qui s’occupe de l’achat immobilier.

Le montant des honoraires oscille entre 950 et 1200 euros pour un dossier simple et parfois davantage pour un dossier plus complexe avec des montages particuliers.

Quelles sont les étapes d’une demande de financement pour un investissement immobilier en France ou aux USA ?

Lorsqu’un particulier décide de faire appel à un courtier pour le financement de son investissement immobilier à l’étranger ou en France,  il sera accompagné pendant 3 à 4 mois par le courtier comme suit :

  1. Rendez-vous en présentiel

Durant ce rendez-vous, l’échange portera soit sur une étude de capacité en vue de réaliser un investissement immobilier. Soit une première étude concrète (si le bien est déjà trouvé) pour voir comment le courtier peut se positionner sur l’offre de prêt et d’assurance de prêt.

2. L’accord du client

Suite à la proposition résultant de l’étude de capacité ou de la proposition, le client donne son accord si cela lui convient et ils signent un mandat avec le courtier.

3. Sous 8 à 10 jours le courtier revient vers eux et dit tel établissement s’est positionné.

4. Le rendez-vous avec la banque

Le rendez-vous est pris avec la banque trouvée par le courtier, qui propose les meilleures conditions de financement pour l’investissement immobilier.

5. L’entretien de validation

Le client reçoit les offres de prêt qu’il vérifie avec le courtier avant renvoi à l’agence bancaire.

6. Signature et déblocage des fonds

Le jour de la signature de la vente du bien immobilier, le courtier fait le déblocage des fonds pour que l’argent soit versé au vendeur. Dans le cas d’un prêt destiné à financer un investissement immobilier aux USA, l’argent est débloqué et versé sur le compte de l’acquéreur avant transfert vers le compte séquestre de l’avocat américain.

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Vous l’aurez compris, faire appel à un courtier afin de financer votre investissement immobilier à l’étranger ou en France est une solution à envisager. Sa connaissance du marché du crédit, ses attaches avec les différentes banques et agences lui confèrent un rôle d’intermédiaire indispensable pour gagner du temps, des conditions et surtout de l’argent !

Si vous souhaitez faire un investissement immobilier aux USA en passant par un financement, contactez-nous dès à présent au 04 42 12 11 00. Nous vous accompagnons de A à Z pour réaliser cette formidable diversification de patrimoine immobilier.

 

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