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5 idées fausses sur l’investissement en Floride

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maison en construction aux usa

Les ventes de biens immobiliers en Floride concrétisées par des acheteurs étrangers se sont élevées à 24,2 milliards de dollars en 2017. Les étrangers qui investissent en Floride le font dans des proportions enviables puisque le total de leurs investissements a représenté pas moins de 21% du total des transactions immobilières en 2017. Autant dire que le marché immobilier local est toujours une garantie de bonnes affaires pour les Français comme pour de nombreuses nationalités désireuses de devenir propriétaires en Floride. L’histoire est belle jusqu’ici mais comme dans tout secteur, elle n’est pas dépourvue de pièges, de discours tronqués, d’arnaques, bref de dangers à repérer et éviter si vous souhaitez investir en Floride.

Notre expérience depuis 2009 nous a montré sur le terrain et grâce aux témoignages de nos clients que cette histoire d’investissement immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille.

Aussi, nous revenons sur 5 idées fausses, préoccupantes selon l’équipe d’Auxandra et qui doivent éveiller votre vigilance, pour le moins.

 

1) Il est indispensable de monter une société américaine de type LLc pour investir dans l’immobilier aux USA

Cette affirmation est fausse !

La LLc,  dont la définition se rapproche de notre Sarl française (c’est-à-dire une société à responsabilité limitée) ne constitue en aucun cas un impératif pour pouvoir réaliser un investissement immobilier aux USA. Notre expérience depuis de nombreuses années s’est basée sur des achats de biens immobiliers en nom propre dans pratiquement 100% des cas. Car ce que les professionnels oublient de vous préciser est que dans la LLc que vous pourriez créer, vous ne serez que co gestionnaire minoritaire aux côtés d’un professionnel américain.

acheter aux usa avec une llc ou pas

=> Lisez notre article sur les LLc et le statut que cette dernière vous donne en qualité d’acheteur étranger aux USA.

En LLc, un acheteur français ou d’une autre nationalité non américaine sera la plupart du temps co gestionnaire c’est à dire que l’intermédiaire aux USA pourra prendre des décisions sans faire appel à lui.

2) Il est possible d’acheter aux USA sans rémunérer le professionnel intermédiaire

Cette affirmation est fausse !

Lorsque vous achetez un bien immobilier, que ce soit en France ou ailleurs, la mission du professionnel de l’immobilier ne peut pas être gratuite ! D’une manière ou d’une autre tous les intermédiaires vont se rémunérer. Aussi, sachez qu’un prix affiché sur une annonce immobilière aux USA tient forcément compte des frais de l’intermédiaire auquel vous avez affaire. Pour les agents immobiliers américains, la formule est simple : une commission de 6% en moyenne partagée entre l’agent immobilier du vendeur et de l’acheteur. Si le discours de l’intermédiaire avec lequel vous vous engagez est “nous ne prenons pas d’honoraires sur les ventes immobilières” alors cela signifie que ce professionnel se rémunère sur d’autres étapes, par exemple les travaux de rénovation, ou la gestion locative …

vente immobiliere aux usa

Une autre méthode, plus transparente consiste pour l’intermédiaire à afficher clairement des honoraires en sus du prix du bien immobilier. C’est pour ce choix que la société Auxandra a opté depuis 2009. Le client a donc accès à un prix immobilier net pour le bien qu’il convoite et connaît d’emblée les frais d’honoraires. Il n’y a aucun frais caché ni de dépense injustifiée.

3) La garantie de loyers perçus à l’année est un engagement fiable

Cette affirmation est fausse !

Vous avez investi dans un bien immobilier aux USA. Il s’agit pour vous d’un développement de votre patrimoine immobilier hors de nos frontières. Vous attendez, avec ce placement, une bonne rentabilité locative. Mais pour ce faire, il est impératif d’avoir un locataire qui paie le loyer ! Si les règles sont favorables au propriétaire sur le sol américain en cas de non paiement des loyers, il n’existe aucune loi ou coutume qui permette à un professionnel de vous garantir des loyers perçus sur l’année s’il n’y a pas de locataire pendant quelques jours ou quelques mois.

L’assurance de carence locative n’existe tout simplement pas aux Etats-Unis.

Si ce type de garantie vous est proposée, alors, le professionnel sera obligé de rogner sur sa marge afin de vous verser lesdits loyers qu’il s’est engagé à vous créditer. Pas très rassurant sur la manière dont les locataires sont choisis par le gestionnaire.

illustratin de la section 8 en immobilier aux USA

Il est également possible que vous ayez fait le choix d’investir en Section 8. Il s’agit dans ce cas d’accepter des locataires qui bénéficient de l’allocation logement donnée par l’Etat américain. Cela représente une garantie de loyers à percevoir mais constitue un risque sur l’entretien de votre bien et les perspectives de revente.

En tant qu’acquéreur, vous devez viser la sécurité locative. Le système américain est très bien fait pour protéger les propriétaires. Comment ? En donnant au professionnel de l’immobilier qui gère votre bien la possibilité de trier avec une grande précision les locataires potentiels. C’est l’un des points forts d’un investissement immobilier aux USA réussi.

> Lisez notre article sur la sélection des locataires aux USA

4) Acheter en Floride confronte votre investissement chaque année à la saison des ouragans

Cette affirmation est inexacte !

Impossible de dire que la Floride n’est jamais confrontée aux ouragans mais la mesure doit être de mise lorsque l’on parle d’ouragan dans cette zone des USA. D’une part car ils sont peu fréquents et d’autre part car lorsque ces ouragans se forment sur l’Atlantique, ils ne touchent pas forcément les côtes de Floride et encore moins l’intérieur de l’État comme la ville d’Orlando.

La taxe ouragan exigée dans plusieurs villes de Floride n’existe pas à Orlando

 

Les deux derniers ouragans de très forte intensité à avoir entraîné des dégâts majeurs en particulier au sud de la Floride à Miami et dans les Keys sont l’ouragan Andrew en 1992 et Irma en 2017. D’ailleurs, il est à noter que si vous investissez à Miami, l’État vous prélèvera une taxe ouragan. Cette taxe en revanche n’existe pas sur la région d’Orlando, en Floride centrale.

 

5) Choisir un professionnel américain ou français implanté aux USA uniquement est un gage de sécurité pour votre investissement

Cette affirmation pose question !

Parmi les professionnels installés aux USA qui vendent de l’immobilier on trouve différentes catégories. Beaucoup d’entre eux sont soit des ressortissants américains, avocat ou agents immobiliers, soit des français installés sur place qui sont courtiers et agissent pour votre compte. La plupart du temps, ces courtiers sont à leur compte et ont des partenaires locaux. Pour l’acheteur français, cela signifie qu’il faut pouvoir faire confiance à cet intermédiaire sur place, en particulier si vous ne vous déplacez pas pour acheter. Cela signifie aussi qu’il faut faire confiance à ses partenaires locaux américains, avocats en tête qui seront les personnes agréées pour conclure votre achat.

illustration dollar et engrenages

La garantie d’une seule entité en France puis aux USA : une responsabilité unique

Chez Auxandra, nous avons fait un choix différent et nous vous apportons la sécurité dans la distance. En effet, si nous vous invitons à vous rendre sur place en Floride pour investir, c’est d’une part car nous pensons qu’il est important que vous puissiez constater par vous-même les informations que nous vous expliquons lors d’un premier contact en France. D’autre part, cela vous permet de voir que vous avez affaire à une seule équipe, que ce soit en France ou en Floride.

Plus précisément, le groupe Auxandre USA Inc est une filiale à 100 % du groupe Auxandre France installé à Eguilles, tout près d’Aix en Provence. Ainsi nous sommes responsables en France de ce que nous faisons sur le sol américain. Nous ne faisons pas appel à des partenaires (en dehors d’un avocat qui fait le travail du notaire en France lors de l’achat immobilier) mais uniquement à nos salariés. Autrement dit, il n’y a qu’une seule responsabilité en jeu : la nôtre.

infographie auxandra sur les atouts d'un investissement a orlando
Pour faire un investissement profitable aux USA, il est toujours préférable de passer par un professionnel qui connait le marché immobilier local. Cette règle s’applique d’ailleurs à l’ensemble des marchés immobiliers étrangers.

Nous sommes heureux de vous proposer, en complément des informations données sur le site, les témoignages des clients qui nous ont fait confiance pour diversifier leur  patrimoine immobilier dans un investissement en Floride. Appelez-nous pour en parler au 04 42 12 11 00.

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