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Faut-il acheter de l’immobilier aux USA en LLC ?

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Si vous avez cherché des informations sur l’achat immobilier aux USA, vous avez forcément ici et là sur le web lu qu’il était indispensable de créer une LLC pour acheter un bien  immobilier aux USA. Depuis 2009, notre société Auxandra accompagne des Français soucieux de diversifier leur patrimoine immobilier aux USA, sans passer par la création d’une LLC. Aussi, nous vous proposons dans cet article de mieux appréhender ce qu’est une LLC, sa définition tout d’abord.
Puis de lire deux témoignages récents de Français qui ont fait ce choix. D’avoir enfin, une idée claire sur les avantages et les inconvénients de cette structure juridique américaine afin de vous donner toutes les clés pour choisir d’acheter aux USA en LLC ou pas.

Définition de la LLC aux USA, acronyme de société à responsabilité limitée

La LLC est une société à responsabilité limitée (dont l’acronyme est LLC en anglais). Elle est une structure dans laquelle les membres de la société ne peuvent être tenus personnellement responsables des dettes ou du passif de l’entreprise. Ils en sont protégés.

acheter de l'immobilier aux usa avec une LLC
La définition d’une LLC se rapproche de la société à responsabilité limitée, en France.

Revenons un peu en arrière, avant la création de la LLC. Pendant longtemps, les trois possibilités pour créer une entreprise aux USA étaient : l’entreprise individuelle, le partenariat et la société. Cependant, en 1977 a été inventée la LLC dans l’Etat du Wyoming pour répondre à un nouveau besoin. Ce besoin était de pouvoir créer une affaire qui puisse être gérée et imposée fiscalement comme un partenariat mais protégée des dettes comme dans une société. Quand le fisc américain (IRS) a eu donné son feu vert pour cette nouvelle forme de société, tous les États américains ont sauté sur l’occasion pour légaliser la LLC entité hybride s’il en est.

Un ressortissant étranger peut également décider de créer une LLC afin d’acheter un appartement ou une maison aux USA. Nous y reviendrons plus bas.

(Source : https://www.investopedia.com/terms/l/llc.asp)

 

La LLC peut-elle avoir un unique propriétaire ?

Une LLC ou entreprise à responsabilité limitée est une structure pour les affaires qui permet aux propriétaires (appelés membres) d’éviter la responsabilité personnelle pour les dettes de l’entreprise. Ces entreprises entraînent également certains avantages fiscaux. Les 50 états américains et le District de Columbia autorisent la constitution de LLC composée d’un seul membre. Mais attention, ce propriétaire unique ne bénéficiera pas des mêmes protections qu’un membre associé à d’autres au cœur d’une LLC.

Selon la loi américaine, une LLC peut se composer d’un seul membre mais dans ce cas précis, l’avantage de la responsabilité limitée et de la protection personnelle du créateur membre de la LLC sera minoré par rapport à une LLC composée de plusieurs membres.

definition llc aux usa

Une LLC formée d’un seul membre est une LLC dont le membre unique est également le propriétaire de la LLC. Cela va à l’encontre du vœu initial du système américain. En effet, au début des années 1970 quand les États américains ont commencé à implémenter les LLC, la plupart d’entre eux avaient inscrit dans leur loi le fait que la LLC devait se composer d’au moins deux membres. Désormais cette obligation n’a plus cours.

 (Source : http://info.legalzoom.com/can-llc-only-1-member-3500.html)

 

Un étranger peut-il créer une LLC aux USA ?

Oui un étranger peut envisager de créer une société à responsabilité limitée. En effet, il n’y a généralement pas de restriction dans la loi qui régit les LLC qui consiste à empêcher une catégorie de personnes à ouvrir une LLC ou à en devenir membre. Un non résident des USA est libre de créer une LLC sous le régime des lois de l’État dans lequel il veut la créer. Jusque là d’un accès assez simple et facilité, les règles ont changé en 2017 et il existe désormais un certain nombre d’obligations à respecter lors de la création de la LLC aux USA.

(Source : https://www.incfile.com/blog/post/are-non-u-s-residents-allowed-to-own-a-corporation-or-llc/)

Changement de cap en 2017

Selon la loi américaine, les LLC composées d’un seul membre ne peuvent plus bénéficier de l’entière responsabilité limitée induite par cette forme de société.

Depuis 2017, les LLC américaines composées d’une seule personne, de nationalité étrangère, ont l’obligation d’obtenir un numéro d’identification fiscale et de remplir une déclaration fiscale annuelle sur le formulaire 5472. Cette déclaration mentionne l’ensemble des transactions effectuées entre la LLC et son propriétaire étranger.

La LLC est toujours considérée comme une structure exonérée d’impôts mais l’information collectée auprès du propriétaire étranger de la LLC sera rendu disponible auprès des servies fiscaux (IRS : Internal Revenue Service). Cette transmission d’information met le propriétaire étranger de la LLC en conformité avec les obligations de la loi américaine (FACTA : Foreign Account Tax Compliance Act) et les accords intergouvernementaux.

Lorsque l’on parle d’une personne étrangère, on inclut

  • un individu qui n’est pas citoyen américain ni résident fiscal aux USA
  • toute entreprise, partenariat ou association qui n’a pas été créée aux USA
  • un trust qui est classifié étranger selon le contrôle de la section 7701(a)(31) du code des impôts interne aux USA.

(Source : https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=552ae1ce-1f01-4ea7-879d-fa219599eba3)

Un Français qui a ouvert une LLC pour investir aux USA sera donc concerné par ce changement de cap et ces nouvelles obligations.

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Faut-il créer absolument une LLC pour un étranger qui souhaite investir dans l’immobilier aux USA ?

Passée la définition de la LLC, c’est ensuite la question qui revient régulièrement dans les échanges téléphoniques que nous avons avec vous dès lors que vous souhaitez investir en Floride ou ailleurs aux USA. Alors, est-il obligatoire de créer une LLC pour faire un achat immobilier en Floride ? Nous avons voulu comme toujours vous faire bénéficier de notre expérience intimement liée à celle de nos clients et interlocuteurs. Deux d’entre eux ce mois-ci ont accepté de témoigner pour nous dire leur expérience de la LLC dans le cadre d’un achat immobilier.

Témoignage de monsieur L. (expérience des USA depuis 2015)

  1. En quelle année avez-vous acheté aux USA ?
    J’ai investi aux USA dans l’immobilier fin 2017. Cela fait plusieurs années que j’investis dans l’immobilier aux USA.
  2. Quel type de bien avez-vous acheté et dans quelle ville ?
    Fin 2017, j’ai choisi d’acheter une maison de ville à Détroit (dans l’État du Michigan) en Section 8. (NDLR : lisez notre article sur le programme de la Section 8 aux USA). Le choix du Michigan résulte du fait qu’en Section 8, le loyer est pris en charge à 100% par l’État. Le locataire ne paie rien de sa poche. Je sais que le locataire en Section 8 laisse un bien dans un état qui nécessite des frais de rénovation qui font diminuer la rentabilité. Au jour d’aujourd’hui, le gestionnaire de la maison sur place me stipule que l’État prend également en charge les frais de rénovation à hauteur de 4 à 5 000$ … J’attends de voir le moment venu si cela est vrai !
  3. Avez-vous créé une LLC pour investir ?
    Oui, j’ai ouvert une LLC dans le Michigan pour l’achat de cette maison. Je ne souhaite pas acheter un bien à mon nom aux USA. Cette fois, nous sommes deux associés dans la LLC, moi et ma compagne. De ce point de vue je n’ai pas d’inquiétude. Ce n’est pas mon premier coup d’essai car j’ai en réalité ouvert 3 LLC depuis plusieurs années dans 3 États différents.
  4. Quels points positifs et négatifs retenez-vous de cette expérience ?
    – Côté point négatif, il faut faire attention aux frais retenus qui s’additionnent dans chaque État quand on ouvre plusieurs LLC dans plusieurs États. D’autre part, la grande question c’est la fiabilité du gestionnaire… Je ne suis pas du tout satisfait de la gestion de ma LLC en Floride. Le gestionnaire me semble incompétent, j’ai dans mes biens immobiliers des locataires qui ne sont pas solvables et des frais de rénovation intérieure qui s’ajoutent aux impayés.
    – Le côté positif de la LLC pour moi c’est que l’investissement réalisé est plus transparent quand on passe par la LLC. Quand on en ouvre une seule, le fonctionnement est assez simple mais si on en ouvre plusieurs les frais se cumulent.
  5. Quel est l’avenir de votre projet ?
    Étant donné que je ne suis pas satisfait du gestionnaire de mes biens immobiliers en Floride et de la rentabilité générée, j’ai décidé de liquider mes biens avant la fin de l’année. Je suis en contact avec la société Auxandra qui me propose une autre formule que la LLC pour une partie des biens immobiliers que je vais garder.

 

Témoignage de monsieur X. (expérience aux USA depuis 2011)

  1. En quelle année avez-vous acheté aux USA ?
    J’ai acheté un bien immobilier aux USA en 2011.
  2. Quel type de bien avez-vous acheté et dans quelle ville ?
    J’ai fait le choix d’un condominium de 85m² très bien placé dans la ville de West Palm Beach en Floride. Ensuite j’ai investi dans 3 maisons de ville (townhouses) de 110 à 120m². Il s’agit de trois maisons très jolies.
  3. Avez-vous créé une LLC pour investir ?
    Oui j’ai créé une LLC avec le premier investissement puis ensuite on a alimenté la LLC avec les suivants. J’ai fait le choix de faire confiance à un professionnel de l’immobilier en France qui est également présent depuis quelques années à Miami. La LLC est au nom de l’avocat américain qui s’est chargé des achats immobiliers. Elle est également à mon nom mais je n’en suis pas le gérant.
  4. Quels points positifs et négatifs retenez-vous de cette expérience ?
    – Côté point négatif, il faut préciser que l’on ne connait pas toutes les lois américaines et les astuces. Comme je ne suis pas le gérant, je ne prends pas seul les décisions de mon patrimoine immobilier sur place. Et puis quelquefois les HOA (frais de copropriété) sont très élevés ce qui diminue la rentabilité locative. Nous avons vu au fil des mois tout un tas de frais de rénovation intérieure qui ont augmenté, près de 1000$ en 3 mois sur 4 propriétés. Les appartements n’étaient pas biens entretenus et au moment où j’ai vendu un de mes biens, les HOA ont directement prélevé 3500$ sur les rentrées locatives. Enfin, il y a une assurance ouragan incluse dans un package de charges, package bien trouble.
    – Le côté positif c’est que pendant les 6 premières années la gestion de mes biens a été excellente. Mais depuis la situation a totalement changé et j’ai dû prendre des décisions.
  5. Quel est l’avenir de votre projet ?
    La gestion et la rentabilité des biens n’étaient plus assurées. Je me suis donc mis en contact avec la société Auxandra pour mieux comprendre mes droits et envisager une autre formule de propriété et gestion de mes biens.

acheter aux usa avec une llc ou pas

L’avis d’Yves Piovera, Président de la société Auxandra et du groupe Auxandre USA inc.

La question de l’investissement dans l’immobilier par le biais d’une LLC est une question qui est fréquemment évoquée par nos clients ou prospects. La raison en est simple : un certain nombre de nos confrères impliqués dans la vente de biens immobiliers aux USA recommandent voire imposent une ouverture de LLC pour un achat immobilier.

Qu’en est-il vraiment selon l’expérience de la société Auxandra ?

Il n’est absolument pas obligatoire de créer une LLC aux USA pour réaliser un investissement immobilier ! D’ailleurs, notre société qui accompagne des acheteurs depuis 2009 n’a jamais fait cette recommandation et nos clients ont quasiment tous acheté directement un bien en leur propre nom.

Nous sommes assez navrés de voir que cette pratique d’ouverture de LLC demeure risquée et conduit à des désillusions. Cela fait partie des risques et arnaques que nous évoquons dans nos articles afin de protéger au maximum ceux qui seraient tentés par les USA. Nous considérons cette situation d’autant plus paradoxale que le marché américain, celui de la Floride en particulier, regorge d’opportunités immobilières sur fond de rentabilité locative élevée et de plus-values certaines. Malheureusement, les deux témoignages recueillis ci-dessus attestent des risques encourus par la création d’une LLC.

Le principal écueil pour ne pas dire danger majeur à la création d’une LLC

En effet, lorsqu’un avocat américain ouvre une LLC pour votre compte afin de réaliser des investissements, la LLC est à son nom et pas au vôtre. Cela signifie que vous êtes associé avec ce professionnel américain et que votre statut est celui d’un cogérant minoritaire. Dans les faits, vous donnez à cette tierce personne une procuration et de nombreuses démarches peuvent être faites sans votre accord y compris sur le compte en banque américain, ouvert obligatoirement au nom de la LLC. En somme, vous remettez dans les mains d’un avocat et d’un gestionnaire local (rarement français) les clés de votre patrimoine immobilier outre-Atlantique. Ce n’est pas le choix que nous avons fait pour la quasi totalité de nos clients dont vous trouverez les témoignages dans leur intégralité sur notre site.

Restez le seul maître à bord de votre patrimoine immobilier aux USA

Nous souhaitons au contraire que les clients qui nous font confiance puissent connaître, comprendre et évaluer la totalité des étapes qui les conduisent à un investissement immobilier en Floride. Ils demeurent les maîtres à bord de leur patrimoine et nous agissons comme un co-équipier responsable et vigilant, à l’écoute de leurs objectifs. Cette culture d’entreprise vient bien entendu du fait que notre premier métier est celui de la gestion de votre patrimoine comme vous pouvez le découvrir sur le site de la société Auxandre.

Quels sont les avantages et désavantages en cas de création d’une LLC aux USA ?

Enfin, voyons, dans tous les cas de figure, quel que soit le business concerné, quels sont les atouts ou inconvénients à la création d’une LLC.

Les avantages de la LLC

Il existe plusieurs avantages à la création d’une LLC aux USA. En voici un certain nombre.

  • Pas de déclaration d’impôts. Il n’existe pas d’obligation pour remplir une déclaration d’impôts sur les sociétés. Les propriétaires de la LLC reportent leurs pertes et bénéfices sur leur déclaration individuelle d’impôt ce qui signifie qu’il n’existe pas de double taxation.
  • Pas d’obligation de résidence aux USA. Il n’est pas indispensable d’être citoyen américain ou résident permanent pour pouvoir créer une LLC.
  • Protection légale. Le fait de créer une LLC signifie que votre responsabilité dans l’entreprise est limitée aux dettes de l’entreprise et à certaines obligations. Vous ne pouvez être tenu responsable des dettes de la LLC et votre patrimoine privé est protégé.
  • Crédibilité favorisée. Les partenaires, les fournisseurs et les créanciers sont davantage en confiance avec votre affaire si elle est organisée en LLC.
  • Moins de paperasse. Comparativement à d’autres formes de sociétés aux USA, la LLC est plus flexible et moins gourmande. En créant un accord de fonctionnement pour votre LLC, ce sont vos règles de fonctionnement qui seront prises en compte. En cas inverse, ce sont les règles de l’État dans lequel se trouve votre LLC qui seront appliquées.

Généralement, les membres d’une LLC vont concevoir un accord de fonctionnement (Operating Agreement) qui précise comment la LLC s’acquittera de ses impôts. Certaines sont automatiquement considérées par le fisc américain comme une corporation alors méfiez-vous ! De plus amples informations et détails sur la classification du fisc pour les LLC peuvent être consultés sur le site du gouvernement, IRS.gov.

Les désavantages de la LLC

La création d’une LLC offre pas mal d’opportunités, elle constitue une forme de business attractive. Mais il existe tout de même un certain nombre d’inconvénients à la choisir.

  • Croissance potentielle limitée. Les propriétaires de la LLC ne peuvent pas émettre d’actions pour attirer les investisseurs.
  • Absence d’uniformité. Une LLC peut être considérée différemment d’un État américain à l’autre.
  • Impôt travailleur indépendant. Les gains réalisés par la LLC peuvent donner lieu à ce type de fiscalité. La fiscalité sera alors plus lourde.
  • Détermination du profil fiscal selon les actifs de la LLC. Cela peut être le cas si vous faites évoluer une structure existante sous le statut d’une LLC. Un risque supplémentaire de payer des impôts additionnels.
  • Confusion des rôles dans la LLC. Alors que dans les structures de type société, il existe des postes et rôles bien définis (directeur, manager, employé), il n’en existe généralement pas dans une LLC.
  • Fermeture de la LLC. Dans beaucoup de juridictions, si un membre quitte la LLC, alors cette dernière cesse d’exister. Ceci est contraire au fonctionnement d’une société dont l’identité est distincte des actionnaires entrants ou sortants.

(Source : https://www.incorporate.com/limited_liability_company.html)

 

Voilà pour l’essentiel ce que nous souhaitions partager sur la question de la création d’une LLC dans le cadre d’un investissement immobilier aux USA. Créer une LLC ou investir en nom propre ? Notre équipe est bien entendu à votre écoute au 04 42 12 11 00 pour vous apporter toutes les précisions utiles.

 

Pour aller plus loin sur le sujet, lisez

 

 

 

 

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