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Faut-il investir aux USA en Section 8 ?

Rédigé par le
aide au logement Section 8 usa

Aux USA comme en France, il est possible de réaliser un investissement locatif en bénéficiant indirectement, par le biais du profil socio-économique du locataire, d’allocations logement. Ce programme d’aide au logement aux USA fait partie du Housing Act de 1937 dans lequel la Section 8 détaille précisément l’allocation logement apportée aux candidats. Comment fonctionne ce système d’aide au logement, qui en bénéficie ? Investir aux USA dans l’immobilier en acceptant des locataires Section 8, est-ce un investissement sécurisé ? Quels sont les réels dangers de ce système pour un acheteur ? Existe-t-il des avantages ? Les Américains investissent-ils dans ces biens immobiliers ?

Qu’appelle-t-on la section 8 aux USA, qui en bénéficie ?

Un internaute français qui s’intéresse à un investissement immobilier aux USA sera tôt ou tard confronté dans ses recherches à « la Section 8 ».  Ce programme d’aide appelé précisément «Programme de logement de la section 8 » est un programme Fédéral d’aide au logement pour les résidents américains justifiant de bas revenus. Il a été créé et notifié dans le “United States Housing Act of 1937” et parfois appelé le “Wagner-Steagall Act”.

Cet “Housing Act” américain a donné lieu à la création des Agences Locales Publiques pour le Logement (LHAs). Ces dernières veillent à la prise en charge et l’amélioration des conditions de logement pour les familles disposant de revenus faibles.

 

le housing act de 1937 aux usa et sa section 8 pour l'aide au logement des bas revenusLa Section 8, autrement dit l’aide
aux familles disposant de
faibles revenus fait partie
du “Housing Act” de 1937.

Ce programme d’aide a été créé par le gouvernement fédéral américain pour fournir une assistance financière aux familles disposant de faibles revenus, aux personnes handicapées et aux citoyens séniors dans l’incapacité de payer leur loyer.

Quels critères sont retenus pour accorder cette aide au logement ?

Les revenus du foyer

Cette allocation vise concrètement les familles dont le revenu brut annuel se situe en-dessous de la moyenne de celle de leur zone ou comté de résidence. Les familles américaines disposant de revenus annuels bas ou très bas qui ont besoin d’une aide pour payer leur loyer peuvent demander à bénéficier du Programme Section 8. Ces foyers aux revenus extrêmement faibles sont priorisés pour bénéficier de l’allocation Section 8. Les Agences Publiques du Logement ont pour consigne d’accorder 75% des bons qui sont distribués à ces familles extrêmement pauvres.

La composition de la famille et bien plus

Au-delà des revenus annuels, d’autres critères d’éligibilité vont rentrer dans l’attribution de l’allocation au logement de la Section 8. Sont pris en compte, la composition de la famille, les habitudes de consommation, le casier judiciaire, l’historique d’éviction d’autres logements et d’autres critères encore.

Les familles éligibles à l’allocation de la section 8 reçoivent une assistance sous la forme de bons de logement édités par les Agences Publiques du Logement (LHAs). Ces agences reçoivent les fonds du ministère du logement et du développement urbain. Ces bons servent à payer une partie du loyer directement au propriétaire. L’argent alloué ne peut donc pas être récupéré ou retiré par le locataire qui en bénéficie.

A quel moment les familles bénéficient-elles de l’allocation section 8 ?

Les familles éligibles à l’allocation Section 8 sont mises sur une liste d’attente dans leur zone de résidence. Une fois en haut de la liste, leur dossier sera vérifié afin de valider qu’ils sont toujours éligibles à la Section 8 et que leur situation n’a pas évolué. Il est à noter que les délais d’attente pour se retrouver en tête de liste sont longs et peuvent atteindre parfois plusieurs années. Il est du coup fréquent que des familles qui s’inscrivent à ce programme deviennent inéligibles au moment où elles sont en passe d’en bénéficier.

Les familles peuvent aussi participer à un programme spécial complémentaire qui leur est destiné. Ce programme a pour ambition de leur apprendre comment devenir stable financièrement et ne plus dépendre de l’aide gouvernementale.

Le programme de l’allocation Section 8 a été mis en place par le gouvernement américain afin d’aider les familles dont les revenus sont bas à bénéficier d’un logement décent dans un quartier sécurisé. Le gouvernement fédéral contribue donc à leur permettre une meilleure qualité de vie. D’ailleurs, cette aide rend ces familles éligibles plus stables financièrement et elles arrivent ensuite souvent à se passer de l’aide gouvernementale pour se loger.

Quels sont les biens immobiliers dans lesquels les Section 8 peuvent loger ?

Les participants à ce programme d’aide, une fois élus, peuvent chercher un logement sur le marché immobilier privé. Rien ne les oblige à élire domicile dans un logement insalubre ou décoté. Une fois le bien immobilier trouvé, l’Agence Publique de Logement de la Section 8 réalise une visite d’inspection pour vérifier que le logement est sain et sécurisé.

Les logements visés peuvent être des maisons de ville, des appartements ou des villas.

carte usa beneficiaires section 8 logement

Enfin, le logement ne doit pas nécessairement se trouver dans un quartier pauvre. Le propriétaire doit bien entendu donner son accord pour recevoir des locataires bénéficier du Programme de la Section 8.

La Section 8, un tremplin pour les populations pauvres vers les quartiers plus cotés ?

Selon Mike Daniel, avocat spécialiste de ce type de dossier, «au départ, l’idée du Programme de Logement Section 8 était de sortir les gens aux faibles revenus de leur ghetto. Mais, poursuit-il, il y a une forte pression politique sur les autorités qui gèrent le logement pour ne pas en faire un outil d’intégration ».

Par exemple, dans la plupart des États américains, les propriétaires peuvent refuser les bons de logement Section 8, même si les bons couvrent le loyer. Et contrairement aux propriétaires fonciers dans les quartiers pauvres, beaucoup de propriétaires de logements dans des quartiers plus cotés feront tout ce qu’ils peuvent pour écarter de la location de leur bien immobilier les candidats de la Section 8.

Le constat est le suivant : le Programme de la Section 8 piège les familles concernées dans les quartiers les plus pauvres.

Quels sont les avantages à mettre son appartement ou sa maison en location à des familles bénéficiant de l’aide Section 8 ?

Le paiement du loyer

Lorsque la propriétaire du logement accorde la location de son bien à des allocataires de la Section 8, il peut être certain de recevoir le paiement du loyer par l’Agence Publique du Logement. En effet, le gouvernement s’engage à verser au propriétaire entre 70 et 100% du montant du loyer dû. Voilà bien le principal atout de cette configuration.

L’absence de vacance locative

Un investissement immobilier destiné à recevoir des locataires Section 8 peut être un bon investissement locatif si vous achetez dans une zone où les vacances locatives sont nombreuses. En effet, les allocataires de la Section 8 sont nombreux à attendre un logement disponible en Section 8 et les délais favorisent l’occupation permanente de votre bien.

 

Quels sont les risques d’accepter des locataires bénéficiant de la Section 8 pour votre investissement locatif aux USA ?

L’inspection régulière de votre logement

Dans la mesure où le gouvernement est partie prenante dans le logement des familles qui bénéficient de l’allocation Section 8, votre bien immobilier fera l’objet d’inspections régulières de la part des autorités de logement. Ainsi, l’Agence Publique s’assure de la continuité de la salubrité de ce dernier. En cas de travaux, le propriétaire doit les faire réaliser à ses frais et ensuite redemander une inspection.

Les délais du premier versement de loyer peuvent prendre des mois

En effet si un propriétaire recherche le profit immédiat, il sera déçu par le timing du système de l’allocation Section 8. Ces loyers sont financés par le gouvernement. Cela signifie que le temps de l’administration et les procédures en place vont peser sur les délais de recouvrement des loyers. Dans certains cas, les propriétaires de biens immobiliers qui louent à des locataires bénéficiant de la Section 8 ne perçoivent pas les loyers avant plusieurs mois.

Aucune caution n’est exigible pour le propriétaire à l’entrée des lieux, le risque financier existe

Il n’existe pas de dépôt de garantie pour les locataires bénéficiant de l’allocation Section 8. Les bons remis n’autorisent pas le propriétaire du bien à se protéger en demandant une garantie financière.

Si un propriétaire immobilier souhaite malgré tout obtenir un dépôt de garantie, il devra alors trouver un accord avec les locataires. Mais il ne pourra rien imposer si le locataire n’est pas d’accord. Cet accord parait bien entendu très peu probable puisque les locataires bénéficiant de l’aide Section 8 font déjà face à des difficultés financières. Il faudra donc abandonner l’idée de louer à des candidats aux bas revenus, aidés par l’Etat sous peine de prendre un risque financier important.

En effet, en cas de dommages dans le bien immobilier, les frais des travaux de réparation incomberont au propriétaire en totalité. Des locataires peu scrupuleux et n’ayant aucune pression financière, laisseront alors un appartement ou une maison dans un état qui nécessitera des frais de rénovation, en totalité à la charge du propriétaire.

Les plafonds imposés sur les loyers Section 8 constituent le plus gros désavantage

C’est incontestablement le plus grand désavantage dans le fait de choisir des locataires bénéficiant de l’allocation logement : la limitation du prix des loyers. En effet, le montant du loyer perçu par le propriétaire doit respecter le barème officiel imposé par l’autorité de référence qui publie une liste de prix de loyers plafonds pour plus de 2500 régions partout dans le pays.

Cela signifie que le propriétaire n’a pas la possibilité de demander un loyer supérieur au barème établi. Bien entendu, les propriétaires de logement ne voient pas cette règle sous un bon oeil. Ils préfèrent augmenter la rentabilité locative de leur bien dans des régions où la demande locative est forte et non plafonnée.

Louer en Section 8, attention au trompe l’œil d’une rentabilité sécurisée

Ainsi, lorsque l’on fait la liste des avantages et des inconvénients à louer son appartement ou sa maison achetés aux USA à des bénéficiaires de l’allocation logement Section 8… On a tôt fait de comprendre que cela pourrait être très préjudiciable pour le logement lui-même et pour les finances du propriétaire. Or dans le cadre d’un investissement locatif, le premier objectif reste une bonne rentabilité. Cette dernière doit passer par certes, la sécurité et la continuité locative mais aussi par des garanties financières et la certitude de ne pas en être de sa poche à chaque locataire Section 8 qui sort de l’appartement.

 

Revenu par habitant sur Détroit et sa banlieue

Distribution revenu par habitant à Détroit Michigan
Les internautes français savent qu’on leur propose souvent des biens immobiliers à bas prix à Détroit. Ces biens sont pour la grande majorité dans des zones privilégiées par les bénéficiaires de la Section 8. La carte ci-dessus nous montre le revenu par habitant sur la zone de Détroit. En bleu, les très bas revenus, en rouge, les revenus élevés.

La seule garantie de paiement permanent du loyer ne suffit pas à séduire les propriétaires américains pour mettre en location leurs biens à des locataires bénéficiant de l’allocation logement. Les autorités publiques de régulation de ce système de la Section 8 pour les bas revenus a encore du pain sur la planche pour inverser la tendance. Pour le moment, les propriétaires américains préfèrent louer leurs biens sur le marché privé traditionnel ou passer par la plateforme d’Airbnb, synonyme de vacance locative, plutôt que de mettre en location leur bien à des bas revenus.

Faut-il prendre le risque de louer son bien en Section 8 aux USA ?

Ce qui de prime abord ressemble à une belle opportunité pour un investissement locatif l’est-il vraiment, de surcroît à plusieurs milliers de kilomètres ? Acheter un appartement aux USA et accepter des bénéficiaires de la Section 8 avec ses avantages et ses points noirs, est-ce une réelle sécurité locative ? Alors, prendrez-vous le risque de réaliser un investissement locatif aux USA alors que vous souhaitez avant tout développer votre patrimoine à l’étranger, sans risques et avec une bonne rentabilité locative

Pour les moment, les Américains s’y risquent peu, à Détroit comme ailleurs. Les Européens devraient-ils prendre le relais à tout prix ? Parlons-en ensemble afin de vous aider à faire le meilleur investissement immobilier. Un seul numéro 04 42 12 11 00.

 

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