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Détroit, un investissement rentable ?

Rédigé par le
la faillite de détroit et sa reconstruction

Qui aurait pu prédire qu’en juillet 2013, la ville de Détroit serait déclarée en faillite officiellement ? Qui aurait pu dire que le berceau de l’industrie automobile américaine, finirait comme une ville en ruines ? Et pourtant on entend fréquemment parler de Détroit en France. En effet, depuis plusieurs années, Détroit est citée comme une ville où il faut investir dans l’immobilier.
Contradictoire cette prédication d’investissement dans une ville qui peine à renaître … D’ailleurs, où en-est-elle, plus de 2 ans après la banqueroute ? Auxandra a décidé, après son article sur l’épopée de la ville de Détroit, de vous apporter les informations utiles qui pourraient vous inciter ou pas à investir à Détroit.

Deux données clés sur l’investissement à Détroit en 2017

La croissance économique est restée négative pendant de nombreuses années jusqu’à 2017. Depuis quelques mois, la croissance des emplois revient. En effet, selon le localmarketmonitor qui enregistre les données économiques de chaque ville américaine, la croissance de l’emploi à Détroit sur les 12 derniers mois est de 1,4%. Elle est équivalente à la croissance de l’emploi au niveau fédéral.

courbe de croissance des emplois dans le comte de detroit en 2016Marché de l’emploi USA
Comparaison Comté de Détroit vs USA
Source : https://www.localmarketmonitor.com/index.cfm?event=report.sample

De plus pendant la récession, le prix du logement avait chuté de 40% au moins. La croissance de la population dans le comté de Détroit était lente. Les locations étaient à des prix élevés comparativement aux prix de vente, ce qui représentait de belles opportunités d’investissement immobilier. Depuis 3 ans, les prix de vente de l’immobilier ont augmenté de 19%. Mais la spéculation immobilière liée aux foreclosures fausse la donne.

Faut-il envisager pour autant d’investir dans l’immobilier à Détroit en 2017 ? Retour sur le marché de l’immobilier d’une ville en cours de renaissance.

Où en était l’économie de Détroit en 2016 ?

Aujourd’hui, 18 mois après l’approbation par la cour de justice du plan de redressement de Détroit,  comment évolue la célèbre ville du Michigan ?  Nathan Bomey, ancien journaliste free lance à Détroit et désormais journaliste au célèbre USA Today vient de faire paraître (en avril 2016) un livre sur le process de faillite intervenu pour Détroit et ses perspectives.

Détroit sous la protection du “Chapter 9”

Détroit a bénéficié du régime “Chapter 9 protection” (code de la faillite américain, destiné aux villes) en juillet 2013, avec une dette publique estimée entre 18 et 20 milliards de dollars. C’est à Kevyn Orr (nommé par le Gouverneur du Michigan) qu’a été confiée la responsabilité de redresser la ville de sa dette abyssale.

 code de la banqueroute pour les villes américaines, chapter 9
Code de la faillite pour les villes
aux USA, le célèbre Chapter 9

Detroit expérimente clairement selon les experts, une faillite sociale, culturelle qui a conduit à une faillite fiscale pour plusieurs décennies. La ville a été stigmatisée par 2 événements qui ont alimenté l’exode des classes moyennes depuis près de 50 ans : les célèbres émeutes de 1967 et l’élection en 1973 du nouveau maire Coleman Young qui jouera, selon l’auteur, un rôle déterminant dans la dégringolade économique et sociale de Détroit, associées bien entendu à la faillite des 3 grandes entreprises automobiles Chrysler, Ford et General Motors.

En 2016, Détroit est une ville à mi-chemin entre la faillite de 2013 et l’espoir d’une reconstruction

logo de la ville de Détroit

Aujourd’hui, en 2016,  la ville est au milieu du guet, entre banqueroute et résurgence économique.  Le centre ville a depuis 10 ans bénéficié d’une légère hausse des investissements privés de quelques milliardaires natifs de Détroit. Grâce à leurs investissements, le centre ville reprend des couleurs ainsi que quelques quartiers abandonnés de longue date. Mais le redressement sera encore très long à obtenir.

(Source : http://www.forbes.com/sites/petesaunders1/2016/04/24/detroit-after-bankruptcy/#7e717c2738e4)

Quelles sont les caractéristiques de la population qui réside à Détroit ?

Parmi les 20 plus grandes villes des USA, Détroit est la ville la plus pauvre. 41% de la population y vit au niveau ou en-dessous du seuil de pauvreté. Le revenu moyen des ménages américains s’élevait à 53,657 $ en 2014, pratiquement identique à celui de 2013. Dans le même temps, il était de 25,769 $ en 2013 et 25,074 $ en 2014 pour la ville de Détroit. (Source Census Bureau)

histogramme classement des villes les plus pauvres des USAClassement fin 2014 des villes les plus pauvres
des USA, Détroit est évaluée comme
étant la ville la plus pauvre

Dans certains quartiers comme l’un de ceux à l’est de la ville, proche de l’usine Chrysler, le taux de pauvreté des familles atteint 82%. Un autre quartier proche de Grosse Pointe Park, toujours à l’est de la ville accuse un taux de pauvreté de 72%.

(Source http://www.mlive.com/news/index.ssf/2015/03/detroit_by_the_numbers_-_the_t.html).

De fait, le poste de logement pour toutes ces familles sous le seuil de pauvreté est un casse-tête, en grande partie soutenu (on le sait peu en France) par le système d’accompagnement social de l’Etat américain, le fameux “Secteur 8“. Cette allocation logement Section 8 s’adresse aux familles aux bas et très bas revenus. Notre article sur la Section 8 permet de mesurer les risques d’un investissement immobilier dans ce type de configuration.

Un climat de violence avec de tristes records

En 2014, la ville de Détroit avec 14 504 crimes violents incluant meurtres, viols, attaques à main armée et vols, se positionnait comme la ville ayant le taux de criminalité le plus élevé des USA. La moitié des meurtres commis dans le Michigan l’étaient à Détroit.

detroit est-elle la ville la plus dangereuse des USA ?

Cette situation critique a conduit la police criminelle de Détroit à lancer plusieurs programmes pour réduire la criminalité et les meurtres et sur les 10 prochaines années la ville projette d’investir 1,7 milliards de dollars pour améliorer la sécurité des citoyens, réduire les dégradations urbaines et faire d’autres améliorations encore un peu partout dans la ville.

(Source : http://www.detroitnews.com/story/news/local/wayne-county/2014/11/10/detroit-led-us-murder-crime-rates-fbi-says/18793923/)

A Détroit, les locataires bénéficient du programme social du secteur 8

Qu’appelle-t-on la “Section 8” aux USA ? Il s’agit du programme social d’aide au logement financé par le Département Américain du Logement et du Développement Urbain (U.S. Department of Housing and Urban Development).

prix à la location des biens immobiliers dans les principales villes des usaIndice des prix à la location pour un bien immobilier
dans les villes américaines de Détroit, Atlanta,
Las Vegas, Miami, New York et San Fransisco

 

Comme on le constate sur ce graphe qui compare les indices de prix à la location dans les différentes villes américaines citées, l’indice de location le plus bas reste celui de la ville de Détroit.

Quelle est la typologie des locataires de Détroit dans le cadre d’un investissement locatif ?

Le programme de la “Section 8” autorise les propriétaires privés de biens immobiliers à louer au prix du marché leur bien à des locataires identifiés comme pouvant bénéficier d’une allocation logement en raison de leurs faibles revenus. En conséquence, le propriétaire qui loue son bien à cette catégorie de locataires encaissera une large partie du loyer via le Home Forward (organisme payeur).

Le locataire traite directement avec le propriétaire du bien immobilier et s’engage à reverser un minimum de 28,5% de ses revenus en gage de loyer, au propriétaire. Le solde du loyer est payé au propriétaire directement par le Home Forward.

La continuité locative de votre bien existe-t-elle ?

Investir à Détroit comme dans toute autre ville nécessite d’avoir la certitude d’une bonne rentabilité locative. Or, les biens immobiliers à Détroit sont loués à des populations indigentes et volatiles et le turn over est important ce qui ne facilite pas une rentabilité locative permanente.

De plus, il n’est pas rare malheureusement que les biens mis en location à Détroit, soient récupérés dans un état dégradé à la sortie du locataire. Ceci entraîne des frais supplémentaires pour maintenir le bien dans un état convenable de location et des délais de rénovation.

Enfin, “last but not least” comme le disent si bien les anglophones, les appartements et maisons qui sont positionnés à la vente à des prix défiant toute concurrence, sont situés dans des quartiers où la cotation des écoles est proche de zéro. Or, comme nous l’avions expliqué dans un précédent article sur notre blog, la cotation des écoles aux USA joue un rôle majeur dans l’évaluation du prix de l’immobilier.

Quelle est la cotation des écoles de Détroit et par voie de conséquence le prix de l’immobilier à l’achat et à la revente ?

Aux Etats-Unis, la dynamique des villes est différente de celle que nous observons en France. Chaque quartier est évalué sur un certain nombre de critères dont le plus important est celui de la qualité de l’école.

En effet, plus l’école est prestigieuse et bien notée, plus le quartier rattaché à celle-ci sera bien coté et recherché par les locataires ou les acquéreurs.

Et en conséquence, les biens immobiliers du quartier bénéficieront d’une bonne cotation.

evolution de l'etat d'une maison dans detroit de 2009 a 20132009-2013, la ville tombe en ruines et les maisons se dégradent

Cela signifie que vous investirez dans un bien immobilier dont le prix est supérieur à certains quartiers mais non seulement vous bénéficierez de la continuité locative avec des locataires dont le profil économique est sans risque et surtout, le jour où vous souhaitez revendre votre bien, vous en tirerez un meilleur prix donc une plus grande plus-value.

“Acheter dans l’immobilier un bien rentable c’est acheter dans un quartier américain soigneusement sélectionné sur la base première de la cotation de ses écoles.”

Or, à Détroit, ce cercle vertueux de cotation n’existe pas et si les biens à acheter sont positionnés à des prix très peu onéreux, c’est parce que d’une part un certain nombre de quartiers sont toujours en ruines et d’autre part, aucune école ne bénéficie d’une note convenable.

A quoi ressemble l’immobilier à Détroit en 2016 ?

La ville de Détroit dispose en 2016 d’énormément de biens encore à vendre car le chemin vers la reconstruction est long. Le nombre d’emplois sur zone est en recul de 3% comme à fin 2015 et depuis 2008.

“Cela prendra un long moment pour construire des maisons et faire revenir des habitants. Lorsque la demande baisse, l’offre reste constante ou stable à long terme à moins que vous ne fassiez ce qu’ils ont fait à Détroit et que vous rasiez les maisons.”

maison delabree dans la ville de detroit USAUne maison abandonnée dans la ville de Détroit

Selon le quotidien américain Detroit News, depuis mai 2014, la ville a détruit plus de 7500 maisons délabrées et ce dans le cadre d’un plan de destruction de plus de 40 000 propriétés en mauvais état.

(Source : http://www.forbes.com/sites/kimslowey/2016/06/09/americas-most-undervalued-and-overvalued-housing-markets-2016/#5a050a9b2ff6)

Investir à Détroit, quel avenir ?

De l’intérieur des USA, le point de vue de Jessica Probus

Jessica Probus, journaliste américaine de buzfeed.com écrivait le 31 mai 2015 un long article en 16 points clés sur le potentiel de succès ou d’échec que représente le fait d’investir à Détroit dans l’immobilier. Une mise en garde sérieuse de la journaliste qui ouvre d’ailleurs son propos par cet avertissement :

“Yes, you can actually buy a house for $500. And it could be the best thing you’ll ever do. Or the worst.”

Autrement dit, “Oui vous pouvez vraiment acheter une maison pour 500 dollars. Et ce pourrait être la meilleure chose que vous ayez faite. Ou la pire”.

(Source https://www.buzzfeed.com/jessicaprobus/heres-everything-you-need-to-know-about-buying-a-500-house-i?utm_term=.dupmywjdB8#.ualmyJZe6Q)

Parmi les arguments avancés :

  • Pour une maison qui coûte à l’achat 500$ au mieux il en coûtera 10 000$ de remise en état et au pire 40 000$ pour éponger en plus l’ensemble des impôts, factures et autres impayés.
  • Une maison achetée 500$ peut être encore au moment où vous en devenez le propriétaire occupée par le précédent propriétaire. On estime à Détroit que 20 000 des 60 000 maisons arborant les panneaux “saisie” ou “vente aux enchères” sur leurs façades sont encore occupées.
  • Il est préférable avant d’investir dans ce genre de maison de la visiter pour en découvrir l’état réel, de nombreuses arnaques existent sur des maisons acquises à distance, à des prix très bas mais qui sont en fait de véritables ruines. D’ailleurs chez Auxandra, afin d’investir aux USA sans danger, nous recommandons systématiquement à nos clients de se déplacer pour vérifier les biens sur place.
  • Les coûts de rénovation d’une maison à Détroit sont évalués entre 75 et 100$ au m2. Et ceci n’inclut pas la rénovation du toit ou des fondations.
  • Investir dans une maison demande de l’argent et du temps, pas moins de 2 ans selon la journaliste pour une personne novice qui se chargerait de rénover sa maison.

De l’extérieur, le point de vue de Reuters fin 2015 sur l’investissement immobilier à Détroit

De son côté Reuters publiait un article le 9 décembre dernier sur les arnaques toujours en cours à Détroit pour les investisseurs étrangers, méconnaissant le marché immobilier local et l’état des biens en vente.

“Cependant la promesse faite aux acquéreurs de biens immobiliers à Détroit s’est transformée en cauchemar pour beaucoup et on ne compte plus les histoires de propriétés vandalisées, mises à sac, négligées et impossibles à mettre en location, constat bien loin de l’engouement aveugle des investisseurs étrangers”

(Source http://www.reuters.com/article/us-usa-detroit-property-insight-idUSKBN0TS0FM20151209)

Revendre son investissement immobilier à Détroit ?

Même en considérant qu’investir à Détroit c’est faire un placement immobilier à faible prix, on le voit bien, tout va dépendre de l’état réel de la maison pour considérer que le jeu en vaut la chandelle. Il faudra également compter avec une rentabilité locative chaotique au regard de la population résidente de Détroit et de son faible pouvoir d’achat.

Enfin, la question que l’on se posera sera celle de la revente du bien immobilier. En 2016, est-il envisageable de revendre son investissement immobilier à Détroit ? Sur ce marché de dupe, les Américains au faîte de la situation, ne se presseront pas pour racheter ces biens. D’ailleurs, la courbe des prix immobiliers à Détroit ci-dessous est éloquente, vous risquez fort peu le gain de plus-value en revendant votre bien immobilier à Détroit.

Les prix de l’immobilier à Détroit en 2017

prix de l'immobilier à détroit 2008-2017

En effet, ce sont principalement des étrangers qui investissent dans l’immobilier à Détroit. Avides d’investissements immobiliers à bas prix avec de fortes rentabilités (fictives selon Auxandra qui depuis 2009 a emmené ses investisseurs principalement à Orlando en Floride), l’investisseur étranger, en toute méconnaissance du marché immobilier local la plupart du temps, se jette dans l’aventure pour quelques dizaines de milliers d’euros. La revente ne sera pas immédiate, pas avant plusieurs années qui permettront à grand renfort d’investissements privés et d’efforts collectifs de retrouver un semblant de dynamique économique et urbaine et de rejeter loin des consciences ce triste épisode de 2013 et la faillite de Détroit.

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