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Acheter un appartement aux USA : 6 questions à se poser

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residence d'appartements en Floride, espaces exterieurs

Depuis des années maintenant, les Français se sont lancés dans des investissements immobiliers à l’étranger à la recherche d’une rentabilité meilleure qu’en France. Dans ces marchés, on trouve en tête le marché immobilier américain qui a plus d’un atout dans sa poche. Rendez-vous compte, en 2017, les étrangers (parmi lesquels les Français) non résidents aux USA, ont investi pas moins de 74,9 milliards de dollars dans un achat immobilier ! Acheter un appartement aux USA, voire une maison représente donc un attrait certain qui se résume en trois points : des prix immobiliers plus accessibles (avec des surface plus grandes), une rentabilité locative assurée et sans faille (nous en faisons notre affaire), des perspectives de plus-value à la revente (nos clients l’expérimentent depuis 2009). Nous pourrions même ajouter un quatrième atout et non des moindres puisque depuis le début de l’année 2018, la parité du dollar face à l’euro nous est très favorable.

Nous vous proposons aujourd’hui de passer en revue 6 des questions à se poser ou à poser au professionnel de l’immobilier pour réaliser un achat d’appartement aux USA.

Préambule à un bon investissement aux USA : découvrir le marché immobilier local directement ou par un intermédiaire

Bien entendu, c’est la première question à se poser. Car vous le savez bien, la maxime d’un bon investissement immobilier, appartement ou maison, demeure : l’emplacement ! Alors, dans le cadre d’un achat immobilier aux USA (comme ailleurs), il est nécessaire de connaître parfaitement bien la géographie du lieu et les particularités des biens immobiliers proposés. Malheureusement, l’achat immobilier à l’étranger ne permet pas ce principe de base. Alors, deux choses évidentes : d’abord faire appel à un professionnel de l’immobilier installé sur place, idéalement capable de communiquer avec vous en langue française. Ensuite, s’assurer que vous pouvez faire confiance à ce professionnel et s’organiser pour se rendre sur place afin de découvrir l’environnement dans lequel vous allez acheter un appartement aux USA.

volume d'investissements immobiliers en dollar réalisé par des acheteurs etrangers aux USA

Voici le volume en dollars des investissements immobiliers fait par des étrangers aux États-Unis

Graphique montrant l’évolution des investissements immobiliers réalisés
par des étrangers non résidents et résidents sur le sol américain.
Il inclut ceux qui ont décidé d’acheter un appartement, une maison, une villa.

Question n°1 : le quartier, la copropriété, l’immeuble, l’appartement, quels constats avant d’acheter un appartement aux USA ?

L’appartement que vous avez sélectionné se situe-t-il dans un quartier sécurisé ou tout du moins fréquentable jour et nuit ? Quel est l’état de la copropriété dans laquelle vous souhaitez acheter un appartement aux USA ? Les espaces communs sont-ils qualitatifs et entretenus ? Quel est l’état de l’appartement lui-même et de l’immeuble dans lequel il se trouve ? Voilà bien le début d’un questionnement, une fois écartée la question du quartier et de sa pertinence. Car à distance, il est malheureusement fréquent de se faire piéger. On vous vend cette jolie maison à Détroit (image de gauche) pour un prix défiant toute concurrence. Mais en réalité vous achetez la maison de droite, la même mais dans une version délabrée ! Le préambule du quartier et de l’état du bien immobilier que vous allez acheter aux USA est donc incontournable.

evolution de l'etat d'une maison dans detroit de 2009 a 2013

De 2009 à 2013, l’état de cette maison s’est dégradé de façon significative.

Acheter un appartement aux USA ou une maison nécessite de vérifier
en amont l’état du bien ainsi que du quartier.

Question n°2 : quel est le taux de propriétaires occupants dans les appartements ?

Quel est le taux d’occupation des appartements par des propriétaires résidents ? C’est un indicateur auquel on ne pense pas au départ mais qui peut donner un avis sur l’engagement des occupants dans le bon fonctionnement de la copropriété où vous allez réaliser l’achat d’un appartement aux USA.

Question n°3 : quel est le montant des charges de copropriété ?

A combien s’élèvent les charges de copropriété ? C’est une question qui a trait à la rentabilité locative de votre appartement. En effet, il sera nécessaire de retirer en fin d’année dans le calcul de votre rentabilité locative, le montant des charges. Aux USA, on les appelle les HOA (Home Owner Association). A ces charges de copropriété, il faudra ajouter les impôts pour être tout à fait exhaustif. Aux USA, ces impôts varient d’un État à l’autre ce qui implique que le fait d’acheter un appartement aux USA ne rapporte pas nécessairement la même rentabilité. En Floride par exemple les impôts sur le revenu sont nuls. De la même manière, il existe des taxes qui viennent s’ajouter aux impôts fonciers mais elles ne s’appliquent pas dans tous les États ni dans toutes les villes. Pour nous, spécialiste de l’immobilier en Floride, l’exemple le plus patent est celui de la taxe ouragan, exigible par exemple à Miami mais pas à Orlando.

frais de copropriete dûs si vous décidez d'acheter un appartement aux usa

En achetant aux USA, vous devez payer les HOA.

Quelles sont les frais de copropriété afférents à l’appartement acheté aux USA

Question n°4 : quelles sont les réserves financières de l’association des propriétaires ?

Vous allez acheter un appartement dans une copropriété aux USA. Vous ferez donc partie d’une communauté qui possède ses propres règles et ses propres budgets pour gérer la copropriété. Aussi, il est utile de savoir de quelles réserves dispose la copropriété pour faire face à un chantier de rénovation ou à une urgence. C’est une question qui peut s’avérer très utile lors de votre réflexion avant achat.

A la question des réserves financières peut être ajoutée celle des assurances. Quelle est la couverture dont bénéficie la résidence d’appartements dans laquelle vous voulez investir ? Et enfin, la copropriété peut souffrir d’un bilan débiteur autrement dit de dettes contractées par la collectivité et non encore remboursées. Autant le savoir au moment d’acheter un appartement dans cette copropriété. D’ailleurs, il peut s’agir individuellement de dettes de charges contractées par le vendeur de l’appartement qui vous intéresse et dans lequel vous souhaitez investir.

A toutes les questions qui se posent sur une copropriété d’appartements, bien sûr, la probité du professionnel de l’immobilier local sera gage de toutes les réponses indispensables à votre achat d’appartement. Une raison supplémentaire pour bien le choisir quand vous déciderez d’acheter un appartement aux États-Unis.

Question n°5 : avec l’appartement, bénéficiez-vous d’un emplacement parking, d’espaces communs ou exclusifs ?

Les copropriétés américaines sont de meilleur standing que la plupart des résidences françaises. Et c’est peu de le dire. Une résidence d’appartement aux USA comprend des emplacements de parking extérieurs individuels (au moins), auxquels s’ajoutent potentiellement des emplacements de parking individuels pour les invités. On trouvera aussi des pièces dédiées au stockage d’un vélo, d’une planche de paddle ou de tout autre accessoire volumineux qui ne pourrait être rangé dans votre appartement. Et ne parlons pas des équipements sportifs : salle de fitness, terrains de tennis, espaces verts, piscine (au singulier ou au pluriel) … Vivre dans un appartement situé dans une copropriété américaine apporte un confort auquel nous ne sommes pas spécifiquement habitués en France. Cela constitue un atout supplémentaire pour des locataires potentiels triés sur le volet.

 

acheter un appartement aux usa c'est bénéficier de parties communes de très bon standing

Le clubhouse et la piscine d’une résidence sécurisée en Floride

Exemple d’une piscine dédiée aux résidents des appartements dans une copropriété de Floride

Question 6 : comment éviter les loyers impayés une fois que vous avez acheté cet appartement ?

ordre d'éviction donné par le shérif à un locataire qui ne paie pas ses loyers aux USA

Un locataire qui ne paie pas son loyer est expulsé au bout de 31 jours en Floride

C’est une question récurrente en France tellement un contexte de loyers impayés peut devenir douloureuse pour le propriétaire du bien. La situation est bien différente aux USA. Bonne ou mauvaise chose, c’est selon la philosophie de chacun. En tous les cas, acheter un appartement aux USA pour réaliser un investissement locatif couvre davantage le propriétaire qu’en France. En effet, aux USA, un locataire qui ne paye pas son loyer devra quitter les lieux sous 30 jours, voire pire, sera expulsé manu militari par les forces de l’ordre à la date limite de ce délai. Autant dire que les propriétaires sont favorisés de l’autre côté de l’Atlantique.

 

En outre, il faut savoir que les agents immobiliers américains possèdent sur les candidats locataires des informations précises sur leurs qualités civiques et financières ! Une transparence des données personnelles accordée aux professionnels de l’immobilier qui facilite le choix de locataires solvables.

 

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