residence d'appartements en Floride, espaces exterieurs Publié le 22 mai 2018

Acheter un appartement aux USA : 6 questions à se poser

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Depuis des années maintenant, les Français se sont lancés dans des investissements immobiliers à l’étranger comme l’achat d’un appartement aux USA. Ils sont bien entendu partis à la recherche d’une rentabilité locative meilleure qu’en France. Parmi ces marchés, on trouve en tête le marché immobilier américain qui a plus d’un atout dans sa poche pour un achat rentable.

Acheter un appartement aux USA, voire une maison représente donc un attrait certain qui se résume en trois points : des prix immobiliers plus accessibles (avec des surface plus grandes), une rentabilité locative assurée et sans faille (nous en faisons notre affaire), des perspectives de plus-value à la revente (nos clients l’expérimentent depuis 2009).

Nous vous proposons aujourd’hui de passer en revue 6 des questions à se poser ou à poser au professionnel de l’immobilier avant d’acheter.

Préambule à un bon investissement immobilier

Connaître le marché immobilier

D’abord découvrir le marché immobilier local soit directement soit avec l’aide d’un professionnel. Bien entendu, c’est la première question à se poser. Car vous le savez bien, la maxime d’un bon investissement immobilier, appartement ou maison, demeure : l’emplacement ! Alors, dans le cadre d’un achat immobilier aux USA (comme ailleurs), il est nécessaire de connaître parfaitement bien la géographie du lieu et les particularités des biens immobiliers proposés.

Visiter l’appartement en vente

Malheureusement, l’achat immobilier à l’étranger ne permet pas ce principe de base. Alors, deux choses évidentes : d’abord faire appel à un professionnel de l’immobilier installé sur place. Si vous achetez un appartement aux USA, il faudra idéalement qu’il sache communiquer avec vous en langue française. Ensuite, s’assurer que vous pouvez faire confiance à ce professionnel et s’organiser pour se rendre sur place afin de découvrir l’environnement dans lequel vous pourrez acheter cet appartement.

Volume en dollars des investissements immobiliers faits par des étrangers aux USA.
Graphique montrant l’évolution des investissements immobiliers réalisés
par des étrangers non résidents et résidents sur le sol américain.
Il inclut ceux qui ont décidé d’acheter un appartement, une maison, une villa.

Question n°1 : le quartier, la copropriété, l’immeuble, l’appartement

L’appartement que vous avez sélectionné se situe-t-il dans un quartier sécurisé ou tout du moins fréquentable jour et nuit ? Quel est l’état de la copropriété dans laquelle vous souhaitez acheter un appartement aux USA ? Les espaces communs sont-ils qualitatifs et entretenus ? Quel est l’état de l’appartement lui-même et de l’immeuble dans lequel il se trouve ? Voilà bien le début d’un questionnement, une fois écartée la question du quartier et de sa pertinence.

Car à distance, il est malheureusement fréquent de se faire piéger. On vous vend cette jolie maison à Détroit (image de gauche) pour un prix défiant toute concurrence. Mais en réalité vous achetez la maison de droite, la même mais dans une version délabrée ! Le préambule du quartier et de l’état du bien immobilier que vous allez acheter aux USA est donc incontournable.

Acheter un appartement aux USA ou une maison n'est pas sans risque.
De 2009 à 2013, l’état de cette maison s’est dégradé de façon significative. Vous pensiez acheter un bien immobilier aux Etats-Unis en bon état, c’est le contraire qui se passe.

Acheter un appartement aux USA ou une maison nécessite de vérifier
en amont l’état du bien ainsi que du quartier. Savez-vous qu’aux USA le prix immobilier est lié à la cotation de l’école du quartier ?

Auxandra.com

Question n°2 : les occupants de l’appartement

Quel est le taux de propriétaires occupants dans les appartements ? Telle est la seconde question à poser avant d’acheter un appartement aux USA pour en retirer une bonne rentabilité locative. Quel est le taux d’occupation des appartements par des propriétaires résidents ? C’est un indicateur auquel on ne pense pas au départ mais qui peut donner un avis sur l’engagement des occupants dans le bon fonctionnement de la copropriété où vous allez réaliser l’achat d’un appartement aux USA.

Question n°3 : les charges de copropriété ?

Calculer la rentabilité locative

A combien s’élèvent les charges de copropriété ? C’est une question qui a trait à la rentabilité locative de votre appartement. En effet, il sera nécessaire de les retirer en fin d’année dans le calcul de votre rentabilité locative.

Les charges locatives aux USA

Aux USA, on les appelle les HOA (Home Owner Association). Elles sont l’équivalent de nos charges de copropriété. La rentabilité locative en dépendra. A ces charges de copropriété, il faudra ajouter les impôts pour être tout à fait exhaustif. Aux Etats-Unis, ces impôts varient d’un État à l’autre. Acheter un appartement aux USA, en Floride notamment offre une meilleure rentabilité locative car les impôts sont nuls.

De la même manière, il existe des taxes qui viennent s’ajouter aux impôts fonciers mais elles ne s’appliquent pas dans tous les États ni dans toutes les villes. Pour nous, spécialiste de l’immobilier en Floride, l’exemple le plus patent est celui de la taxe ouragan, exigible par exemple à Miami mais pas à Orlando.

Frais de copropriete dûs si vous êtes propriétaire d'un appartement aux USA.
En achetant un appartement aux USA, vous devez payer les HOA. Il s’agit des frais de copropriété dans les résidences de condos.

Question n°4 : les réserves financières ?

Quelles sont les réserves financières de l’association des propriétaires ? Vous allez acheter un appartement dans une copropriété aux USA. Vous ferez donc partie d’une communauté qui possède ses propres règles et ses propres budgets pour gérer la copropriété. Aussi, il est utile de savoir de quelles réserves dispose la copropriété pour faire face à un chantier de rénovation ou à une urgence. C’est une question qui peut s’avérer très utile lors de votre réflexion avant achat.

A la question des réserves financières peut être ajoutée celle des assurances. Quelle est la couverture dont bénéficie la résidence d’appartements dans laquelle vous voulez investir ? Et enfin, la copropriété peut souffrir d’un bilan débiteur autrement dit de dettes contractées par la collectivité et non encore remboursées. Autant le savoir au moment d’acheter un appartement dans cette copropriété. D’ailleurs, il peut s’agir individuellement de dettes de charges contractées par le vendeur de l’appartement qui vous intéresse et dans lequel vous souhaitez investir.

A toutes les questions qui se posent sur une copropriété d’appartements, bien sûr, la probité du professionnel de l’immobilier local sera gage de toutes les réponses indispensables à votre achat locatif. Une raison supplémentaire pour bien le choisir quand vous déciderez d’acheter un appartement aux États-Unis.

Question n°5 : les plus de la copropriété

Les copropriétés américaines sont de meilleur standing que la plupart des résidences françaises. Et c’est peu de le dire. Place de parking réservée, emplacement de stockage, espaces de sport et de détente …

Le ou les places de parking

Une résidence d’appartements aux USA comprend des emplacements de parking extérieurs individuels (au moins). A ceux-ci s’ajoutent potentiellement des emplacements de parking individuels pour les invités.

Les espaces de rangement collectifs

On trouvera aussi des pièces dédiées au stockage d’un vélo, d’une planche de paddle ou de tout autre accessoire volumineux qui ne pourrait être rangé dans votre appartement.

Les espaces de sport et bien-être

Et ne parlons pas des équipements sportifs : salle de fitness, terrains de tennis, espaces verts, piscine (au singulier ou au pluriel) … Si vous achetez un appartement situé dans une copropriété américaine vous vérifierez le niveau de confort auquel nous ne sommes pas spécifiquement habitués en France. Cela constitue un atout supplémentaire pour des locataires potentiels triés sur le volet.

acheter un appartement aux usa c'est bénéficier de parties communes de très bon standing.
Exemple d’une piscine et d’un club house dédiés
aux résidents des appartements dans une copropriété de Floride.

Question 6 : les loyers impayés

ordre d'éviction donné par le shérif à un locataire qui ne paie pas ses loyers aux USA
Un locataire qui ne paie pas son loyer est expulsé au bout de 31 jours en Floride

Comment éviter les loyers impayés une fois que vous avez acheté cet appartement ?

C’est une question récurrente en France tellement un contexte de loyers impayés peut devenir douloureux pour le propriétaire du bien immobilier.

La situation est bien différente aux USA. Bonne ou mauvaise chose, c’est selon la philosophie de chacun. En tous les cas, acheter un appartement aux USA pour réaliser un investissement locatif couvre davantage le propriétaire qu’en France. En effet, aux USA, un locataire qui ne paye pas son loyer devra quitter les lieux sous 30 jours, voire pire, sera expulsé manu militari par les forces de l’ordre à la date limite de ce délai. Autant dire que les propriétaires sont favorisés de l’autre côté de l’Atlantique.

En outre, il faut savoir que les agents immobiliers américains possèdent sur les candidats locataires des informations précises sur leurs qualités civiques et financières ! Une transparence des données personnelles accordée aux professionnels de l’immobilier qui facilite le choix de locataires solvables.

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