En ces temps de diète pour les placements classiques de type assurance vie ou comptes d’épargne, la diversification de patrimoine immobilier à l’étranger peut légitiment passer par le fait d’acheter un appartement aux USA. C’est en tous les cas ce que nous confirme l’un des derniers articles de l’association des professionnels GOBankingRates. Ainsi, leur étude parue en avril indique que cet achat d’appartement aux USA dans certaines villes apporte des revenus additionnels très satisfaisants. Ces résultats viennent compléter avec un éclairage différent une étude de la même association qui plaçait Orlando comme la meilleure ville pour un investissement en 2016 et 2017. A cela nous avons ajouté les toutes récentes prédictions de Forbes qui raisonnent à 4 ans sur les meilleures perspectives d’investissement immobilier.
Un investissement immobilier locatif aux USA pour des revenus additionnels
Si vous cherchez à augmenter votre revenu actuel ou à mettre un pécule de côté pour améliorer votre retraite à venir, acheter un appartement aux USA pour obtenir des revenus locatifs semble être une bonne solution. Cependant, comme pour tout investissement immobilier, la rentabilité dépendra de la ville dans laquelle vous achèterez cet appartement. C’est ce que met en valeur la dernière étude de GOBankingRates sur l’investissement locatif.
Il existe plusieurs types de biens immobiliers aux USA dans lesquels investir. Ces biens sont répartis différemment d’une ville à l’autre. On pourra ainsi opter pour un investissement locatif dans un appartement ou condo, dans une maison de ville ou dans une villa. Bien sûr les budget d’achat ne sont pas les mêmes, les prestations non plus ! Dans un récent article, nous avons détaillé en particulier les différents styles de maisons en Floride dans lesquelles il est possible d’investir. Nous avons également évoqué le prix d’une maison en Floride sur certaines villes du Sunshine State. Plus accessibles les appartements connaissent un grand succès auprès des locataires. Voici les questions à se poser avant d’acheter un appartement.
Les caractéristiques de l’appartement
Pour rappel, un condo ou appartement aux USA est semblable à un appartement en France puisque cette unité est placée dans une copropriété. Dans cette copropriété, les résidents peuvent bénéficier de parties communes plus ou moins développées. En Floride (et aux USA en général), ces parties communes sont très attractives puisqu’elles rassemblent une piscine au moins, des terrains de tennis (souvent), des espace de détente et de loisirs, une salle de fitness … Pour aller plus loin, nous proposons la lecture de notre article sur le fonctionnement des copropriétés aux Etats-Unis.
Le profil des locataires
En Floride, les copropriétés d’appartements sont peu nombreuses. Cette rareté leur confère un attrait supplémentaire et ce sont effectivement des biens immobiliers très recherchés à la location. Ce qui signifie que pour les propriétaires qui ont acheté un appartement, il n’y aura pas de difficulté à mettre l’appartement en location pour en obtenir une rentabilité locative pérenne.
Les appartements sont des denrées rares très recherchées par les locataires américains. Investir dans l’achat d’un appartement à Orlando représente une garantie totale de locataire à l’année
C’est le cas en particulier sur la ville d’Orlando. Il s’agit d’une ville très dynamique dans laquelle l’emploi est au beau fixe grâce au secteur du tourisme et de certains pôles de compétences qui se sont installés ces dernières années. A Orlando, les copropriétés d’appartements ne constituent que 10% du parc immobilier et les salariés des parcs d’attractions et de tout autre secteur d’activité s’arrachent ces appartements. Il s’agit là d’une double sécurité pour les Français qui ont investi dans un appartement en Floride. En effet, la demande locative est forte et donc la vacance locative n’existe pas ou infiniment peu. Et d’autre part, la législation protège hautement les propriétaires des locataires peu scrupuleux enclins à payer le loyer.
Quelles sont les meilleures villes pour acheter un appartement aux USA ?
Toujours selon l’étude, un panel de 100 villes américaines a été étudié afin de déterminer la ville la plus propice pour un achat d’appartement aux USA. Ces 100 villes ont été passées au tamis de trois facteurs clés pour GOBankingRates :
- la croissance du prix des appartements
- l’augmentation des prix à la location
- la rentabilité locative annuelle
Pour ces trois facteurs, chaque ville a obtenu un score de qualité et les 20 villes ayant obtenu la moyenne la plus élevée ont été choisies comme les meilleures villes dans lesquelles le fait d’être propriétaire d’un appartement rapporte une excellente rentabilité locative.
Même si ces villes sont assez éloignées les unes des autres dans ce top 20 des villes où investir dans un appartement aux USA, l’Arizona et la Floride positionnent trois villes chacun. La Georgie et le Texas en positionnent quant à eux deux chacun. Quelques villes qui entrent dans ce classement connaissent aussi une augmentation en flèche du prix des maisons comme Saint Petersburg, Orlando et Atlanta. Cette augmentation significative devrait conduire les investisseurs à acheter un appartement aux USA, en tous les cas dans ces villes, plutôt qu’une maison.
Voici le classement intégral selon GoBankingRates des 20 villes jugées les meilleures pour acheter un appartement aux USA en vue d’une bonne rentabilité locative.
1. Saint Petersburg, Fla.
2. Oklahoma City
3. Philadelphia
4. Providence, R.I.
5. Tuscon, Ariz.
6. Milwaukee, Wis.
7. Columbus, Ohio
8. Jacksonville, Fla.
9. Orlando, Fla.
10. Phoenix
11. Houston
12. Atlanta
13. Charlotte, N.C.
14. Marietta, Ga.
15. Memphis, Tenn.
16. Glendale, Ariz.
17. Sacramento, Calif.
18. San Antonio
19. Richmond, Va.
20. Colorado Springs, Colo.
Etude menée par GOBankingRates sur les estimations de Census 2016 et sur la base de trois facteurs : l’augmentation du prix des appartements, la croissance des loyers, la rentabilité locative. (Source : https://www.gobankingrates.com/investing/real-estate/best-cities-invest-rental-condo/)
Orlando, première ville à cibler selon les experts interrogés par Forbes
Une situation économique florissante
Orlando la terre de Mickey Mouse et Harry Potter prend la première place cette année en 2018. Les prix de l’immobilier à Orlando ont augmenté de 9% en 2017 avec un prix moyen de 247 550 dollars. Néanmoins, le Local Market Monitor confirme que les prix d’Orlando sont très raisonnables et prévoit une hausse de 35% des prix d’ici à 2021. Voyez ici les bons chiffres d’Orlando fin 2018.
En 2017, les prix de l’immobilier à Orlando ont augmenté de 9%. D’ici 4 ans, on estime que les prix de l’immobilier auront augmenté de 35%.
Tout comme l’emploi, la population de la ville d’Orlando est en croissance constante
depuis les années 2010. Elle a augmenté de 14,1% sur la période.
Cet optimisme concernant un investissement immobilier dans la ville d’Orlando est dû en grande partie à une croissance de l’emploi de 7.1% depuis 2 ans et une hausse de la population de 7.6% depuis 3 ans !
