Mont Rushmore emblématique des Etats-Unis Publié le 16 décembre 2019

Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

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L’immobilier aux Etats-Unis constitue une source d’investissement locatif de bon voire très bon rendement. Chaque marché immobilier possède ses caractéristiques propres et son avenir. Celui de l’Oncle Sam offre un potentiel pour une diversification de patrimoine immobilier forte et rentable notamment en Floride. Pour autant, avant d’investir aux Etats-Unis dans l’immobilier, il faudra s’assurer de faire le bon choix de ville pour investir. Parce que notre société française possède sa filiale et son agence immobilière sur place depuis 2009, nous sommes en mesure de vous donner les clés utiles.

Nos conseils de base pour investir aux USA

Venir sur place

Venir aux Etats-Unis pour repérer un bien immobilier plutôt que de se contenter d’une série de photos du fichier MLS. Voilà bien sûr notre premier conseil pour bien investir aux Etats-Unis. Sachez que les arnaques dans pratiquement tous les cas se font à distance. C’est ce que nous vous expliquons dans notre article dont le lien figure ci-dessous.

Trouver la cotation de l’immobilier

La cotation de l’immobilier aux Etats-Unis est fonction de la cotation du quartier, liée elle-même à la cotation de l’école ! Renseignez-vous avant d’investir aux Etats-Unis sur les cotations du quartier dans lequel se trouve le bien immobilier que vous avez repéré. Car cette cotation entre en ligne de compte dans le prix d’achat et de revente du bien immobilier en Amérique. Pour comprendre le fonctionnement de cette cotation, lisez notre FAQ sur le sujet.

Connaître la dynamique de la ville

Si vous décidez d’investir aux USA, prenez en compte la dynamique de la ville, du comté de la région. L’emploi est-il au beau fixe ou en recul ? Quelle est la demande locative par ville ? Connaissez-vous les perspectives de développement économique à cinq ans ? Le professionnel qui va vous accompagner dans cet investissement connaît le marché, appuyez-vous sur sa compétence.

A l’échelle nationale, le pays se porte bien alors diversifier son patrimoine immobilier à l’étranger sur ce marché demeure un placement efficace. L’économie est dopée par un chômage au plus bas à 3,6% fin octobre 2019. Certains Etats sont en situation de plein emploi comme la Floride où nous exerçons notre activité. La ville la plus dynamique dans cet état impacté positivement par le tourisme demeure la ville d’Orlando. Dans tous les cas, le contexte économique fiable et stable doit rester un préalable obligatoire à la décision d’investir aux Etats-Unis.

Les 3 atouts majeurs pour acheter un bien immobilier

La plupart du temps, le choix du marché immobilier aux USA s’appuie sur trois facteurs plus favorables qu’en France : le prix, le rendement, l’impôt. Marché économiquement fiable, croissance de l’emploi, fiscalité avantageuse et un capital sympathie gros comme ça pour certaines villes américaines ou certains États. Il n’en fallait pas davantage pour que les Français soient enclins à investir dans l’immobilier aux USA depuis de longues années.

Les prix attractif de l’immobilier américain

Pour un investisseur, le prix d’accès du marché immobilier américain est très attractif. Pour un prix d’achat médian très inférieur à celui de l’immobilier français, on pourra acquérir un logement de qualité. La majorité des biens sur place correspond à des maisons individuelles ou mitoyennes. Le volume des appartements est plus limité sauf dans les très grandes villes comme New York bien entendu. A Orlando, ils représentent 10% environ du parc immobilier.

Il existe également des biens immobiliers dont les prix sont très accessibles car ils rentrent dans le lot des saisies bancaires immobilières. Ces saisies ont été très fréquentes lors de la crise des subprimes.

Au troisième trimestre 2019, le prix médian de vente d’une maison individuelle aux Etats-Unis est de 310 900 $ https://fred.stlouisfed.org/release/tables?rid=97&eid=206085#snid=206087. Quant au prix de vente moyen, donné par le très officiel Census Bureau, il est en septembre 2019 de 362 700$.

Le rendement d’un investissement immobilier

Une excellente rentabilité locative nette

Un investissement immobilier aux Etats-Unis doit forcément bénéficier d’un rendement meilleur qu’en France. Une fois le bien acheté, vous pouvez le mettre en gestion afin qu’il vous rapporte des revenus locatifs mensuels. Dans certains Etats, la rentabilité locative peut atteindre sans problème les 6% nets. C’est le cas par exemple si vous achetez un appartement à Orlando avec notre société. En effet, la rentabilité locative de ce logement atteint les 6% nets encore aujourd’hui. Et les perspectives d’évolution pour la Floride continuent d’être très attractives.

Un système pointu de choix de locataire

Lorsque vous achetez un bien aux Etats-Unis comme en Europe, les perspectives de rentabilité locative sont d’autant plus élevées que le bien est loué. Là encore, acheter aux USA c’est-à-dire sur un marché fort offre un bon rendement grâce à la loi. Les propriétaires sont effectivement clairement protégés puisque le locataire qui ne paie pas ses loyers est congédié en 30 jours.

En amont, il faut savoir que les agents immobiliers américains ont la possibilité de consulter un fichier confidentiel sur les locataires candidats. Ce fichier répertorie l’ensemble des comportements civiques et financiers de chaque Américain. Un candidat locataire qui aurait laissé des dettes chez un précédent propriétaire est démasqué et ne sera pas choisi pour votre logement.

Des taxes et des impôts inférieurs à la France

Il existe plusieurs niveaux d’impôts aux Etats-Unis, une taxe fédérale, un impôt sur le revenu et éventuellement d’autres taxes propres à une ville comme la taxe ouragan à Miami. Pour un résident (et le cas échéant le locataire de votre bien immobilier) il est préférable de résider dans certains Etats plutôt que d’autres. Car l’impôt local sera inférieur voire nul. Investir aux Etats-Unis dans un Etat ou un autre n’aura pas la même conséquence sur votre imposition.

Tranches d’impôts aux Etats-Unis et simulation

Les tranches d’impôts sur le revenu aux Etats-Unis vont de 10% à 37% pour l’année 2019. Ces taux sont indexés chaque année sur l’inflation américaine. Ce qui diffère en termes d’impôts aux Etats-Unis ce sont les fiscalités locales au niveau de l’Etat ou de la ville. Par exemple, il n’existe pas d’imposition pour un résident de Floride. Sur l’image ci-dessous, on voit l’écart d’impôts pour un foyer marié dont les revenus atteignent 80 000$ selon qu’il réside à New York ou à Orlando.

Comparatif du niveau d'imposition entre deux villes americaines Orlando et NY.
Simulation d’imposition pour un foyer marié dont les revenus plafonnent à 80 000$ et qui réside à gauche à New York et à droite à Orlando (Floride). Les deux premières lignes d’impôts concernent l’impôt fédéral et les cotisations santé.

Quelle imposition si vous faites le choix d’investir aux Etats-Unis ?

Investir aux USA dans l’immobilier vous rapporte des revenus locatifs et de la plus-value et d’autre part vous rend redevable de taxes. Vous l’avez compris, cela est fonction de l’Etat dans lequel vous achetez un bien. Pour un investissement en Floride, il s’agira de régler uniquement de la taxe fédérale car l’imposition en Floride est nulle. En revanche, pour un achat immobilier à Détroit (Michigan), Atlanta (Géorgie) ou New York il faudra ajouter un impôt local.

A cette occasion nous vous rappelons l’existence de la convention fiscale franco-américaine qui évite la double imposition. Et à cette convention s’ajoute un amortissement foncier sur plus de deux décennies très profitable à la rentabilité de votre achat immobilier aux Etats-Unis.