L’immobilier aux Etats-Unis constitue une source d’investissement locatif de bon voire très bon rendement. Chaque marché immobilier possède ses caractéristiques propres et son avenir. Celui de l’Oncle Sam offre un potentiel pour une diversification de patrimoine immobilier forte et rentable notamment en Floride. Pour autant, avant d’investir aux Etats-Unis dans l’immobilier, il faudra s’assurer de faire le bon choix de ville pour investir. Parce que notre société française possède sa filiale et son agence immobilière sur place depuis 2009, nous sommes en mesure de vous donner les clés utiles.
Nos conseils de base pour investir aux USA
Venir sur place
Venir aux Etats-Unis pour repérer un bien immobilier plutôt que de se contenter d’une série de photos du fichier MLS. Voilà bien sûr notre premier conseil pour bien investir aux Etats-Unis. Sachez que les arnaques à l’investissement se font essentiellement à distance. Nous avons détaillé dans un article, les dangers de l’achat à distance.
Malgré tout dès 2020 et la situation sanitaire mondiale, nous avons mis à profit tous les moyens de communication actuels pour assurer la continuité. Aussi, avec Auxandra, une visite vidéo en direct avec notre équipe reste possible pour se décider.
Trouver la cotation de l’immobilier
La cotation de l’immobilier aux Etats-Unis est fonction de la cotation du quartier, liée elle-même à la cotation de l’école ! Renseignez-vous avant d’investir aux Etats-Unis sur les cotations du quartier dans lequel se trouve le bien immobilier que vous avez repéré. Car cette cotation entre en ligne de compte dans le prix d’achat et de revente du bien immobilier en Amérique. Pour comprendre le fonctionnement de cette cotation, lisez notre FAQ sur le sujet. Il faudra choisir d’investir en créant une LLC ou acheter en nom propre. C’est ce dernier choix que nous conseillons.
Connaître la dynamique de la ville
Si vous décidez d’investir aux USA, prenez en compte la dynamique de la ville, du comté de la région. L’emploi est-il au beau fixe ou en recul ? Quelle est la demande locative par ville ? Connaissez-vous les perspectives de développement économique à cinq ans ? Le professionnel qui va vous accompagner dans cet investissement connaît le marché, appuyez-vous sur sa compétence.
Un marché propice pour investir aux USA
A l’échelle nationale, le pays se porte bien alors diversifier son patrimoine immobilier à l’étranger sur ce marché demeure un placement efficace. L’économie est dopée par un chômage au plus bas à 3,6% fin octobre 2019. Certains Etats sont en situation de plein emploi comme la Floride où nous exerçons notre activité. La ville la plus dynamique dans cet état impacté positivement par le tourisme demeure la ville d’Orlando. Dans tous les cas, le contexte économique fiable et stable doit rester un préalable obligatoire à la décision d’investir aux Etats-Unis.
Les logements en vente
Comme à peu près partout, il est possible d’acheter trois types de biens aux Etats-Unis. Un appartement, une maison (de ville), une villa familiale. Selon vos objectifs et le budget d’achat disponible à la banque, nous vous apportons nos conseils. Un appartement peut correspondre à un souhait de pied à terre pour les vacances. Ou bien vous souhaitez compléter vos revenus mensuels et doper votre pouvoir d’achat. Selon l’objectif, le quartier choisi est différent et la rentabilité également.
Les 3 atouts majeurs pour acheter un bien immobilier
La plupart du temps, le choix d’investir aux Etats-Unis dans l’immobilier s’appuie sur trois facteurs plus favorables qu’en France : le prix, le rendement, l’impôt. Marché économiquement fiable, croissance de l’emploi, fiscalité avantageuse, parité dollar/euro et un capital sympathie gros comme ça pour certaines villes américaines ou certains États. En tant que gestionnaire de patrimoine en France, nous apportons des conseils éclairés. Grâce à notre accompagnement sur mesure vous trouvez les meilleurs rendements locatifs.
Les prix attractif de l’immobilier américain
Pour un investisseur, le prix d’accès du marché américain est très attractif. La parité dollar/euro devra être prise en compte, elle est à l’avantage de l’acheteur européen fréquemment. Pour un prix d’achat médian très inférieur à celui de l’immobilier français, on pourra acquérir un logement de qualité. La majorité des biens sur place correspond à des maisons individuelles ou mitoyennes. Le volume des appartements est plus limité sauf dans les très grandes villes comme New York. A Orlando, ils représentent 10% environ du parc immobilier.
Il existe également des biens dont les prix sont très accessibles car ils rentrent dans le lot des saisies bancaires américaines. Ces saisies ont été très fréquentes lors de la crise des subprimes.
Au troisième trimestre 2019, le prix médian de vente d’une maison individuelle est de 310 900 $ https://fred.stlouisfed.org/release/tables?rid=97&eid=206085#snid=206087. Quant au prix de vente moyen, donné par le très officiel Census Bureau, il est de 362 700$ en septembre.
Le rendement d’un investissement
Une excellente rentabilité locative nette
Un investissement immobilier aux Etats-Unis doit forcément bénéficier d’un rendement meilleur qu’en France. Une fois le bien acheté, vous pouvez le mettre en gestion afin qu’il vous rapporte des revenus locatifs mensuels. Dans certains Etats, la rentabilité locative peut atteindre sans problème les 6% nets. C’est le cas par exemple si vous achetez un appartement à Orlando avec notre société. Et les perspectives d’évolution 2020 – 2021 pour la Floride continuent d’être très attractives.
Un système pointu de choix de locataire solvable
Lorsque vous achetez un bien aux Etats-Unis comme en Europe, les perspectives de rentabilité locative sont d’autant plus élevées que le bien est loué. Là encore, acheter aux USA c’est-à-dire sur un marché fort offre un bon rendement grâce à la loi. Les propriétaires sont effectivement clairement protégés puisque le locataire qui ne paie pas ses loyers est congédié en 30 jours.
En amont, il faut savoir que les agents immobiliers américains ont la possibilité de consulter un fichier confidentiel sur les locataires candidats. Ce fichier répertorie l’ensemble des comportements civiques et financiers de chaque Américain. Un candidat locataire qui aurait laissé des dettes chez un précédent propriétaire est démasqué. Il ne sera pas choisi pour votre logement.
Des taxes et des impôts inférieurs à la France
Quels sont les impôts éligibles pour un investissement locatif ? Il existe plusieurs niveaux d’impôts aux Etats-Unis : une taxe fédérale, un impôt sur le revenu et éventuellement d’autres taxes propres à une ville comme la taxe ouragan à Miami. Pour un résident salarié il est préférable de résider dans certains Etats plutôt que d’autres. Car l’impôt local sera inférieur voire nul. Investir dans l’immobilier, selon l’état n’aura pas la même conséquence sur votre imposition. La rentabilité locative de l’appartement ou maison est également impacté.
Tranches d’impôts aux Etats-Unis et simulation
Les tranches d’impôts sur le revenu aux Etats-Unis vont de 10% à 37% pour l’année 2019. Ces taux sont indexés chaque année sur l’inflation américaine. Ce qui diffère en termes d’impôts ce sont les fiscalités locales au niveau de l’Etat ou de la ville. Par exemple, il n’existe pas d’imposition pour un résident de Floride. Sur l’image ci-dessous, on voit l’écart d’impôts pour un foyer marié dont les revenus atteignent 80 000$ selon qu’il réside à New York ou à Orlando.
Quelle imposition si vous faites le choix d’investir aux Etats-Unis ?
Investir aux USA dans l’immobilier vous rapporte des revenus locatifs et de la plus-value et d’autre part vous rend redevable de taxes. Vous l’avez compris, cela est fonction de l’Etat dans lequel vous achetez un bien. Pour un investissement en Floride, il s’agira de régler uniquement de la taxe fédérale car l’imposition en Floride est nulle.
En revanche, pour un achat à Détroit (Michigan), Atlanta (Géorgie) ou New York il faudra ajouter un impôt local.
La convention fiscale entre la France et les Etats-Unis
A cette occasion nous vous rappelons l’existence de la convention fiscale franco-américaine qui évite la double imposition. Et à cette convention s’ajoute un amortissement foncier sur plus de deux décennies. Cet abattement est très profitable à la rentabilité de votre achat aux Etats-Unis.
Le top 3 des meilleurs états et villes pour l’immobilier
Depuis de longues années, trois états se partagent les faveurs des candidats à l’investissement dans l’immobilier américain. Nous avons rédigé une FAQ à ce sujet pour découvrir où investir outre-Atlantique ?
De la même manière, chaque année, de nombreux experts de l’immobilier dressent un palmarès des meilleures villes et des pires. Forbes fait partie des acteurs économiques qui vous aident. Ainsi, il existe un top 10 et même un top 3 de Forbes pour la meilleure ville américaine dans laquelle vous investirez avec profit.
