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Comment trouver des annonces immobilières aux USA ?

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fichier MLS des annonces immobilières aux USA

Vous avez peut-être décidé d’investir aux USA dans l’immobilier locatif car les articles récents que vous avez lus dans la presse ou sur internet comme celui que nous avons publié en septembre 2015 « Quel investissement locatif en 2015 ? » vous ont montré que la rentabilité locative d’un tel investissement était plus élevée dans les villes américaines que dans la plupart des villes françaises. Alors comment trouver des annonces immobilières aux USA et réaliser un bon placement ?

Pour réaliser un achat immobilier aux USA, il est possible de trouver des annonces immobilières sur internet soit par le biais du fichier MLS, soit directement sur des sites spécialisés de marchands de biens. Décryptage des différentes annonces immobilières auxquelles vous avez accès.

Le fichier MLS américain pour acheter aux USA

Qu’est-ce que le fichier MLS ? Quel est le fonctionnement de ce fichier d’annonces immobilières aux USA ?

On appelle fichier MLS ou Multiple Listing Service, le fichier qui rassemble l’ensemble des annonces immobilières de biens en vente aux USA ainsi que ceux qui sont mis en location. Ce fichier est segmenté par État et même par comté qui est aux USA, l’unité administrative juste au-dessus de celle des villes.

« Aux États-Unis, un comté (county) est une forme de gouvernement local, une division territoriale plus petite qu’un État mais plus grande qu’une ville ou une municipalité, dans un État ou un territoire. »

Il s’agit donc d’une immense base de données d’annonces immobilières aux USA sur laquelle sont répertoriées les annonces des appartements, maisons, villas disponibles pour chaque comté. Tous les achats immobiliers se font par le biais de ce fichier.

Qui peut accéder au fichier MLS des annonces immobilières aux USA? Les particuliers acheteurs ? Les professionnels de l’immobilier ?

Ce que les internautes français savent peu, c’est que le véritable fichier MLS ne leur est pas accessible. En effet, le fichier MLS est une base de données d’annonces immobilières réservées aux professionnels américains de l’immobilier bénéficiant des autorisations administratives légales pour y accéder. Ainsi, contrairement à ce qui peut se passer en France, à savoir une situation d’exclusivité d’une agence immobilière sur un bien ou encore un bien mis en vente par plusieurs agences immobilières d’une même ville excluant de fait les autres agences, la totalité des professionnels de l’immobilier aux USA possède un même accès par comté, à l’ensemble des biens immobiliers disponibles.

mls-immobilier-usa-logo-couleurMLS, Fichier des annonces immobilières aux USA

Ainsi par exemple, tous les agents référencés de Floride ont le même accès aux annonces immobilières localisées en Floride selon le comté dans lequel ils sont identifiés comme professionnel. Il est à noter également que les agents immobiliers percevront la même commission lors de la vente.

Enfin cet accès est très sécurisé puisqu’un agent immobilier ne peut le consulter que sur des tranches horaires précises et fixes.

Existe-t-il une forme d’exclusivité entre les particuliers et les agents immobiliers américains ?

C’est une particularité américaine qu’il faut connaître, 99% des transactions immobilières se font par l’intermédiaire d’un agent immobilier. D’autre part, la plupart du temps, les vendeurs d’un côté et les acheteurs de l’autre signent un contrat d’exclusivité avec un agent immobilier. Dans le cas du vendeur par exemple, après s’être mis d’accord avec le vendeur sur le positionnement du bien, l’agent immobilier américain obtient un contrat exclusif pour vendre le bien.

“Aux USA, 99% des transactions immobilières passent par des professionnels.”

Le bien aura beau être mis en ligne sur le fichier MLS, il restera, aux yeux de tous les autres agents immobiliers qui auront accès à ce bien dans le comté, l’exclusivité de l’agent qui a signé un contrat avec le vendeur. Il arrive également de plus en plus fréquemment que l’acheteur signe également un contrat avec un agent immobilier qui lui garantit de lui trouver un bien conforme à ses recherches.

La ville d’Orlando en Floride n’échappe par à cette règle

Pour vendre un bien immobilier à Orlando (ville qui se trouve dans le comté d’Orange en Floride) un agent immobilier doit posséder un numéro d’agent qui lui est donné par l’association professionnelle ORRA (Orange County Regional Realtor Association). Grâce à ce numéro, il est reconnu comme un professionnel de l’immobilier et peut accéder au fichier MLS des ventes immobilières sur la ville d’Orlando.

« Orra : Orange County Regional Realtor Association »

Et pourtant vous avez trouvé sur internet des sites sur lesquels on vous propose l’achat immobilier d’un appartement, d’une maison ou d’une villa aux USA ….

Dans la mesure où seuls les professionnels du secteur immobilier ont l’autorisation d’accéder au fichier MLS en temps réel, que doit-on penser des biens immobiliers mis en ligne sur certains sites et étiquetés MLS ?

En fait, il s’agit bien d’annonces immobilières relatives à des biens en vente mais la plupart du temps ce sont des appartements, maisons ou villas déjà vendus au moment où vous consultez leurs fiches.

En effet, lorsqu’un bien est répertorié sur le fichier MLS, s’il est au bon prix c’est un bien qui ne reste pas. Il peut être vendu en 24 heures, les délais sont très courts. A contrario, une maison qui reste sur le fichier MLS plusieurs semaines voire plusieurs mois est une maison qui ne correspond pas à la demande ou dont le prix de vente n’est pas adapté au prix du marché immobilier local.

L’autre circuit de vente aux USA : passer par un marchand de biens

Comment acheter un appartement ou une maison aux USA ? La société Auxandra vous propose des appartements en vente en Floride tout au long de l’année. Contrairement aux sites qui fonctionnent exclusivement avec le fichier MLS, nous privilégions sur celui d’Auxandra la mise en valeur d’appartements que notre société américaine a achetés pour vous en Floride, en qualité de marchand de biens, par un autre circuit d’achat (celui des banques). Les appartements sont proposés à la revente au juste prix. Ainsi, la société Auxandra se positionne entre la banque et les foreclosures ou shortsales pour éviter à ses clients de très longues et très fastidieuses procédures d’acquisition de biens immobiliers aux USA. Les démarches légales sont abolies et les délais d’achat immobilier raccourcis. C’est ainsi que depuis 2009, plusieurs dizaines de clients francophones nous ont fait confiance et ont réalisé un investissement immobilier locatif en Floride avec notre société.

Acheter un appartement rénové et au bon prix

Les appartements qu’il est possible d’acheter en Floride sur le site d’Auxandra sont des appartements qui nous appartiennent. Les photos et les caractéristiques que vous y découvrez sont donc le reflet exact des appartements que nous vendons en Floride.

En outre, ce système d’achat aux USA garantit de trouver le bon appartement en Floride, au bon prix pour tous nos clients.

exemple de salon d'un appartement en Floride rénové par Auxandra
Salon séjour rénové par Auxandra dans un appartement à vendre en Floride

Ainsi, quand vous viendrez, vous ne serez pas dépaysé puisque vous verrez le même type de biens que sur notre site. Tous nos appartements en Floride ont la même signature rénovation à savoir un parquet impeccable et une cuisine et une salle de bain avec du marbre.

Acheter une maison en Floride ou une villa avec le fichier MLS

Le fichier MLS rassemble l’ensemble des biens immobiliers en vente aux USA. Son existence même permet à chaque agent immobilier américain d’effectuer une sélection pour ses clients.

Vous l’avez compris, la durée de validité et de disponibilité des biens immobiliers listés sur le fichier MLS est réduite. Aussi, les biens sur le fichier MLS n’ont aucun intérêt si ce n’est de vous donner une idée assez précise des biens immobiliers qui peuvent être acquis.

annonce immobilière d'une maison a vendre aux usaMaison et appartements à vendre en Floride

Lorsque vous nous contactez pour acheter une maison en Floride, nous réalisons sur la base de votre cahier des charges une présélection de maisons qui pourraient vous convenir sur le fichier MLS. Vous pouvez ainsi consulter les fiches de ces maisons et vous faire une idée plus précise.

Dès que votre venue en Floride est programmée (la plupart du temps quelques semaines ou quelques mois plus tard), nous sélectionnons pour vous dans le fichier MLS des maisons disponibles à la vente et qui sont équivalentes à celles que vous aviez repérées quelques semaines ou quelques mois plus tôt. Ainsi, il n’y a aucune mauvaise surprise à l’arrivée, vous savez précisément ce que vous allez visiter. Il est bien entendu possible que la ou les maisons repérées au préalable soient toujours disponibles au moment de votre venue en Floride, auquel cas nous prenons rendez-vous pour visiter ces biens immobiliers.

Nos 3 conseils pour tout achat immobilier aux USA

  1. Venir sur place aux USA pour repérer un bien immobilier plutôt que de se contenter d’une photo du fichier MLS, tel est bien sûr notre premier conseil. Sachez que les arnaques dans pratiquement tous les cas se font à distance comme nous vous l’expliquons dans notre article « comment acheter aux USA sans danger».
  2.  Renseignez-vous sur les cotations du quartier dans lequel se trouve le bien immobilier que vous avez repéré car cette cotation rentre en ligne de compte dans le prix d’achat et de revente du bien immobilier. Ce fut le thème de notre article début septembre 2015 : “L’impact des cotations des écoles sur le prix de l’immobilier en Floride”.
  3. Prenez en compte la dynamique de la ville, du comté de la région. L’emploi est-il au beau fixe ou en recul ? Quelle est la demande locative par ville ?

Et lisez bien entendu des témoignages d’acheteurs satisfaits ! Ils sont disponibles sur notre site.

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