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Comment investir aux USA ?

Rédigé par le
drapeau USA

L’Amérique est un continent qui attire et fascine depuis près de 300 ans les Européens et parmi eux les Français. Initialement arrivés pour participer à la création d’un nouveau monde et aussi réaliser des investissements fructueux, élan que l’histoire contemporaine ne dément pas, depuis toujours les Français se demandent comment investir aux USA pour profiter de la dynamique économique de ce vaste territoire où tout semble possible.
Plusieurs pistes existent pour investir aux USA : l’acquisition d’un commerce, d’un restaurant ou l’immobilier. Investir dans l’immobilier est un investissement locatif très rentable… Mais dans quel Etat et dans quelle ville américaine le placement immobilier est-il le plus rentable ? Auxandra vous aide à y voir plus clair pour prendre les bonnes décisions et vérifier s’il est toujours opportun d’investir en Floride en 2016.

Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA plus que dans un autre secteur ?

Depuis 2008 et la mise en faillite de nombreux ménages américains, investir aux USA dans l’immobilier est un placement locatif très rentable. Cette situation issue de la crise des subprimes a précipité dans l’endettement des millions de foyers américains les contraignant à abandonner leur logement aux banques, c’est ce que l’on a appelé les « Foreclosures ». L’investissement immobilier aux USA venait de reprendre des couleurs pour plusieurs années.

Des prix immobiliers USA très attractifs dès 2008 qui ont favorisé l’investissement locatif

Du coup, le marché a proposé des ventes immobilières en masse et à des prix très avantageux, en moyenne 60% inférieurs à leur prix d’achat. L’indice Case Shiller dont le graphique figure ci-dessous en est une parfaite illustration : on voit que dans les 20 plus grosses métropoles américaines, les prix de l’immobilier ont chuté dès 2008 et n’ont pas retrouvé en 2015, loin s’en faut, leur niveau initial d’avant la crise.

 

Indice Case Shiller - USAIllustration avec la courbe explicite de l’indice Case Shiller
des prix immobiliers USA entre 2000 et 2012

 

Cette situation relative aux prix de l’immobilier américain a facilité les choses pour les investisseurs qui se posaient la question de savoir où investir dans l’immobilier à l’étranger ? Depuis 2008, la réponse est : il faut investir aux USA dans l’immobilier !

Prix d’achat et de revente pour un bien immobilier aux USA

Après les années noires de 2008 et 2009, une légère reprise s’est amorcée courant 2010 pour les prix immobiliers américains. La FHFA (Federal Housing Finance Agency) publiait début 2015 ce graphique relatif à l’évolution annuelle entre 2013 et 2014 d’une part et entre 2014 et 2015 d’autre part des prix immobiliers dans les différentes zones américaines. Pour autant, on est encore loin du niveau de prix de vente d’avant la crise de 2008 et de nombreuses affaires immobilière sont encore possible.

évolution des prix de l'immobilier aux USA entre 2013 et 2015

Évolution des prix de l’immobilier dans
les principales zones des USA

Dans quel Etat investir aux USA ?

Les opportunités proposées par l’immobilier américain sont fluctuantes. Investir aux USA dans l’immobilier est un placement rentable mais attention, certaines régions et certaines villes sont beaucoup plus attractives que d’autres. Si l’on note une reprise globale depuis 2011, on observe sur la carte ci-dessous que la reprise est de 2,45% dans une zone « Middle Atlantic » alors qu’elle est de 13,19% dans une zone « Pacific ». La moyenne américaine est quant à elle de 6,62% entre 2013 et 2014. Bien entendu, on tiendra compte également de la dynamique économique pour chacune de ces zones car outre les biens disponibles, il est impératif de tenir compte de la population « locataire » encline à occuper l’appartement ou la maison dans laquelle vous aurez réalisé un investissement immobilier locatif aux USA.

Evolution des prix immobiliers aux USA par zone géographique
Dans quel Etat américain investir ?
Évolution des prix immobiliers par région des USA

L’investissement immobilier en Floride a toujours de beaux jours devant lui

Si l’on regarde les états les plus dynamiques, on constate que la Floride occupe une place de choix dans les classements américains. Pourquoi ? Parce que les prix de l’immobilier qui ont chuté dès 2008 n’ont pas encore récupéré 50% des prix d’avant la crise. La marge de valorisation est donc grande pour un achat réalisé en 2015 et revendu quelques années plus tard.

La Floride est dynamique comme l’explique le promoteur et propriétaire d’une franchise Century 21, Garrett Kenny :

“Considérant le fait que dans certains cas nous ne sommes pas encore à 50 % des prix les plus hauts d’avant la crise, le marché a encore de beaux jours devant lui”.

Auxandra propose la vente de condos, de maisons et de villas en Floride et met tout en oeuvre pour vous trouver un investissement immobilier en cohérence avec votre budget d’investissement d’une part et bien coté d’autre part pour vous permettre de réaliser un bénéfice maximum à la revente.

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Le meilleur investissement locatif en Floride est à Orlando

Dans quelle ville américaine investir ? Au niveau des villes de Floride, là encore on observe des disparités. Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas à Miami que les meilleures affaires sont à réaliser. L’investissement locatif le plus rentable en Floride se fera à Orlando.

D’ailleurs, le Local Market Monitor (observatoire de l’immobilier USA) place Orlando à la 4ème place du top 20 des villes américaines où le marché et l’investissement immobilier sont florissants. Investir aux USA pour l’observatoire américain passe par La zone Floride.

Ces données sont éditées par le Local Market Monitor ville par ville aux USA, chaque année et sont une référence pour les investisseurs.

Top 5 des villes américaines pour un investissement immobilier

Austin (Texas)
Provo (Utah)
Houston (Texas)
Orlando (Floride)
Dallas (Texas)

 

La cotation des écoles et son incidence sur les quartiers

Aux USA la dynamique des villes est différente de celle que nous observons en France. La qualité de vie diffère d’un quartier à l’autre. Les écoles y jouent un rôle important puisque ce sont elles qui influencent les cotations d’un quartier et donc les prix de l’immobilier à la vente comme nous vous l’expliquons dans notre article de rentrée.

Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier aux USA ?

Grâce aux prix d’achat très accessibles aux USA comparativement aux prix immobiliers en France, le ticket d’investissement et la rentabilité locative sont favorables à un investissement immobilier aux USA. En effet, le prix moyen d’un bien lors d’un achat immobilier aux USA est compris entre 650 et 800€ le m². En France, le prix moyen au m² atteint 2 200€. A l’achat, il est donc clairement plus intéressant de se pencher sur l’immobilier américain. Mais quelle est la rentabilité de ce placement ? L’investissement immobilier aux USA est-il le plus rentable ?

Chez Auxandra, depuis 2009, nos clients bénéficient d’une excellente rentabilité puisque le taux s’élève à 7% nets. Autant dire que nos clients ne s’y trompent pas et bénéficient de revenus fonciers très rentables. Ils ont d’ailleurs accepté d’en témoigner sur notre site. Vous lirez leurs interview ici.

Quels sont les charges et impôts à payer lors d’un achat immobilier aux USA ?

Lorsqu’un Français souhaite acheter un appartement en Floride, il est accompagné par nos équipes françaises et américaines et découvre étape après étape la procédure d’achat et d’imposition aux USA lors d’un investissement locatif.

Acheter aux USA avec 100% de trésorerie ou emprunter en France

Pour investir aux USA, en tant que ressortissant étranger, il n’est pas possible de contracter un emprunt sur place. Si l’investissement se fait aux USA, l’acheteur devra négocier un prêt (ou pas s’il dispose de 100% du budget d’achat) auprès d’une banque en France. La banque française prendra alors une garantie ou hypothèque sur un bien déjà acquis ou en cours d’acquisition ou sur un autre placement financier en cours.
A noter qu’il n’est pas nécessaire de disposer d’un visa spécifique pour acheter aux USA, un simple visa de touriste pour entériner l’achat suffit.

Charges et frais à l’achat, charges et impôts à la gestion

Lorsque la décision est prise d’investir aux USA et que les garanties sont prises en France pour investir, la première étape sur place est d’ouvrir un compte en banque nominatif.

  1. Le « Closing ». L’acheteur devra s’acquitter du Closing géré par un avocat américain. Ce Closing est l’équivalent de nos frais de notaire en France lors de l’achat d’un bien immobilier.
  2. Les honoraires de l’agence immobilière Auxandra USA. L’acheteur devra aussi s’acquitter des honoraires de la société Auxandra qui pilote avec eux cet achat de A à Z. Dans un souci de transparence, Auxandra communique auprès de ses clients ce forfait et ne l’intègre pas au prix du bien vendu.
  3. L’achat immobilier aux USA. Enfin, l’acheteur devra régler le montant de l’achat immobilier. En ce qui concerne les charges et impôts à l’année, il faut compter chaque mois : des frais de copropriété, des frais de gestion locative et une fois par an, la taxe fédérale américaine exigible sur place.

Le solde calculé sur le montant du loyer moins ces frais de gestion, frais de copropriété et taxe fédérale, permet à l’acheteur de percevoir des revenus nets.

Quels sont les impôts ou taxes à payer en cas de revente du bien immobilier aux USA ?

Dans le cas où vous choisissez de revendre votre bien immobilier, quel est le montant d’impôt à payer aux USA ? Deux hypothèses sont envisageables :

  • soit vous décidez de vendre ce bien et de rapatrier 100% de votre budget en France. Alors il faudra vous acquitter du paiement aux USA de 15% sur la plus-value. En France, la législation vous autorise une fois et une seule à rapatrier jusqu’à 150 000$ de plus-value sans imposition.
  • soit vous décidez de réinvestir aux USA dans l’achat d’un autre bien immobilier, auquel cas aucune taxe sur la plus-value n’est exigible.

Acheter un appartement ou une maison aux USA, des investissements immobiliers rentables

On l’a vu en 2015, le marché immobilier USA offre toujours des opportunités de placement très rentables à 7% nets. Acheter un appartement en Floride par exemple, pour un budget moyen de 100 000$, devient rentable très rapidement d’autant que l’immobilier a repris des couleurs et que le marché en Floride est dynamique. Quel est l’investissement immobilier en France qui peut vous rapporter une telle rentabilité ? Aucun et c’est la raison pour laquelle la société Auxandra s’est spécialisée depuis 6 ans dans ce type d’investissement aux USA et continue de piloter des acheteurs satisfaits qui n’hésitent pas à nous l’écrire.

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