Fin septembre, la Floride a été sous les feux de l’actualité avec le passage douloureux de l’ouragan Ian. Ian est le deuxième ouragan majeur de la saison des ouragans de l’Atlantique en 2022. On le sait, la Floride est une terre d’investissement immobilier pour de nombreux acheteur étrangers. Alors, quels seront les impacts de cet épisode climatique sévère sur le marché immobilier et le prix des maisons et appartements ? Faut-il toujours considérer le Sunshine State comme un marché prometteur à court et moyen terme ?
Quels sont les facteurs climatiques favorisant aux USA ?
Un phénomène météorologique connu
Les ouragans se forment à la fois sur le bassin Atlantique (c’est à dire l’océan Atlantique, le golfe du Mexique et la mer des Caraïbes) à l’est de l’Amérique continentale et sur le bassin Pacifique Nord-Est à l’ouest des USA. Toutefois, les cyclones du Pacifique Nord-Est ne touchent pratiquement jamais les États-Unis alors que ceux du bassin Atlantique touchent le continent près de 2 fois par an en moyenne. Il y a deux raisons principales. Les ouragans ont tendance à se déplacer vers l’ouest nord-ouest après s’être formés aux latitudes tropicales et subtropicales. En Atlantique, un tel mouvement ramène souvent l’ouragan au voisinage de la côte Est des Etats-Unis. (Source : https://www.meteo.nc/).
Les côtes de Floride plus exposées que la Floride centrale
Ainsi, la Floride par son climat subtropical est une zone à risques pour les ouragans. Néanmoins, des écarts significatifs existent entre les côtes ouest et est par rapport au centre de la péninsule. Des différences également sont à signaler selon les villes et leur latitude.
Par exemple, les ouragans sont plus virulents sur les côtes de Floride. Les villes du bord de mer comme Miami, Tampa, Daytona Beach, Naples, Palm Beach, Jacksonville, etc. sont pratiquement systématiquement touchées à des degrés plus ou moins forts. La Floride centrale, notamment la région d’Orlando, est restée longtemps préservée de ces phénomènes météo violents.
Même si les événements récents l’ont davantage touchée, la Floride centrale est naturellement plus à l’abri que la côte ce qui la préserve des dangers majeurs. Si la tempête Ian a déversé pas moins de 325 mm de pluie sur l’aéroport international d’Orlando dans les journées des 28 et 29 septembre soit plus du double de ce que reçoit normalement la région pour tout le mois de septembre, les parcs à thèmes, pour ne citer qu’eux, ont pu rouvrir progressivement 48 heures après (Source : https://www.lapresse.ca/). Ce sont des informations rassurantes pour la zone.
Les prix de l’immobilier vont-ils souffrir du passage de Ian ?
Comment réagit un marché immobilier vigoureux après une catastrophe climatique de cette nature ? Les prix des maisons après Ian, que peut-on en attendre ? Ne faut-il pas renoncer à un investissement en Floride en 2023 ? Contrairement aux idées reçues, non le marché ne va pas souffrir et se déprécier et nous vous expliquons pourquoi !
Selon les experts américains, les prix vont probablement évoluer à la hausse
Selon le célèbre magazine économique Forbes (Source : 07/10/22 Kochkodin, Brandon), les prix de l’immobilier augmentent généralement après une catastrophe, en partie parce que de nombreux résidents touchés veulent rester. Mais il y a un joker potentiel après un ouragan comme Ian : les frais d’assurance.
Une flambée des prix est attendue pour l’immobilier en Floride épargné par la colère de l’ouragan Ian. Plusieurs études montrent en effet que la valeur des propriétés dans les régions ravagées par les tempêtes a historiquement dépassé la moyenne nationale à la suite d’une catastrophe.
Veros Real Estate Solutions a estimé que les prix de l’immobilier ont dépassé la moyenne nationale de 7 % dans cinq zones métropolitaines au cours des 12 mois qui ont suivi une tempête majeure.
Veros Real Estate Solutions
Une analyse d’avril 2022 du marché du logement en Floride par l’économiste Joshua Graff Zivin de l’Université de Californie à San Diego et ses collègues a également conclu que les prix des maisons augmentaient temporairement après les ouragans. Et les auteurs ont également déclaré n’avoir observé « aucun changement majeur dans les profils raciaux, ethniques ou de genre des acheteurs, suggérant que les caractéristiques socio-démographiques des quartiers sont assez stables face à ces chocs du marché du logement ».
Trois raisons qui expliquent la hausse des prix immobiliers après une tempête en Floride
De nombreuses victimes de la tempête montrent une réticence à se déplacer, ce qui est souvent le facteur le plus important de la hausse des prix. Cependant, Ian pourrait changer cette équation en raison des hausses prévues des polices d’assurance des propriétaires.
Un rapport de juin 2022 de l’Insurance Information Institute a révélé que le coût moyen de l’assurance d’une maison en Floride est passé à 4 231 $ par an, bien que l’économiste en chef de Veros, Eric Fox, ne prévoie toujours pas que la situation changera de manière significative.
« Les gens veulent déménager d’États qui ne sont pas aussi bien gérés que le nôtre, et ils ont l’argent pour le faire », explique Rick Pitts, agent immobilier de Floride. « Les ouragans ne sont pas une blague – mais en Californie, vous ne recevez pas d’avertissement de tremblement de terre. »
Enfin, on l’a vu depuis 2020, la pandémie de Covid a attiré toujours plus de résidents permanents en Floride. Télétravail au soleil, qualité de vie et solidité de l’économie de Floride qui contribue à un marché immobilier de qualité pérenne.
