A l’heure où les Etats-Unis connaissent une passe difficile en raison de la crise du COVID 19, nous nous intéressons à la réaction des marchés immobiliers notamment celui de Miami. Et, malgré la pandémie, les valeurs foncières imposables estimées ont augmenté dans la plupart des municipalités de Miami-Dade et dans toutes celles du comté de Broward.
Système d’évaluation et prix actuels de l’immobilier
On le sait, parmi les villes qui comptent pour un investissement en Floride, on trouve Miami et Orlando. Ce territoire possède un système de quotation précis.
C’est une question de timing. En vertu de la loi de la Floride, les évaluations immobilières sont effectuées en janvier. Avant que la pandémie n’apparaisse pour la première fois dans le sud de la Floride.
Même avant l’arrivée de la pandémie, le marché immobilier des copropriétés de luxe à Miami-Dade s’était affaibli en raison d’une offre excédentaire et d’un ralentissement des acheteurs étrangers à mesure que les économies latines vacillaient.
Pourtant, la construction immobilière dans les deux comtés a fait grimper les prix pré-COVID, selon les évaluateurs immobiliers du comté. À Miami-Dade, la valeur imposable estimative préliminaire a augmenté de 4,6%, passant de 307 milliards de dollars en 2019 à 323 milliards de dollars en 2020. À Broward, elle a augmenté de 6,14%, passant de 199 milliards de dollars en 2019 à 211 milliards de dollars en 2020.
Estimation des prix 2020 dans les comtés de la Floride sud
À Miami-Dade, les municipalités affichant la plus forte augmentation globale des valeurs immobilières, y compris les nouvelles constructions, étaient :
- West Miami (12%),
- Florida City (11,2%),
- Hialeah (9,6%)
- North Miami (9,4%).
Pour les logements existants, les valeurs de l’immobilier ont augmenté le plus à :
- Hialeah (8%),
- Florida City (7,6%),
- El Portal (7,6%)
- Biscayne Park (7,0%).
Toutes sont des municipalités dominées par les logements de taille moyenne.
Les valeurs moyennes ont chuté dans cinq municipalités haut de gamme :
- Bal Harbour (-4,2%),
- Aventura (-3,2%),
- Key Biscayne (-1,5%),
- North Bay Village (-1,5%)
- Surfside (-0,3%).
Dans le cas des logements existants, les valeurs ont baissé à :
- Sunny Isles (-5,3%),
- Bal Harbour (-4,2%),
- Aventura (-4,1%),
- North Bay Village (-3,3%)
- Key Biscayne (-1,6%)
- Surfside ( -1,6%),
- le centre-ville de Miami (-1%)
- Golden Beach (-0,1%).
Tous sont dominés par le logement de luxe.
Les propriétaires d’une maison dans le comté de Miami Dade peuvent consulter leurs valeurs estimatives estimées en ligne à www.miamidade.gov/pa/
Quelle situation pour le comté de Broward
Les valeurs immobilières imposables ont légèrement augmenté pour les 31 villes du comté de Broward, au nord de Miami. Marty Kiar, l’expert fiscal du comté de Broward, attribue l’augmentation à trois tendances en 2019, à savoir :
- la croissance démographique,
- les nouvelles constructions résidentielles et commerciales,
- et «il y avait beaucoup de propriétés qui ont échangé des mains».
West Park (9,33%) a connu la plus forte augmentation, suivie de Lauderdale Lakes (7,32%), North Lauderdale (7,22%), Lauderhill (7,02%) et Oakland Park (6,99%). Lazy Lake a connu la croissance la plus faible (0,33%).
West Park a connu la plus forte augmentation parce que beaucoup de gens s’y installent », a déclaré Kiar. Lazy Lake a connu la plus faible augmentation depuis sa plus petite communauté. Il compte environ 20 à 30 maisons et ne couvre que quelques pâtés de maisons.
Marty Kiar, expert fiscal comté de Broward
Quel impact sur la fiscalité immobilière à Miami ?
La bonne nouvelle des valeurs fiscales plus élevées ne signifient pas nécessairement des taxes foncières plus élevées. Celles-ci sont calculées après que les comtés ont déterminé les taux de millage.
Chaque année les élus locaux décident du taux d’imposition. Ce taux est un pourcentage de la valeur du bien (millage rate). L’état vérifie que les taux décidés par les élus locaux n’excèdent pas le maximum constitutionnel. L’impôt est ensuite calculé en appliquant le taux à la valeur imposable du bien.
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Le ralentissement économique et les pertes d’emplois peuvent rendre difficile pour certains propriétaires de payer l’augmentation des impôts fonciers, mais un litige est peu probable, a déclaré Tom Ringel, associé fondateur du cabinet d’avocats Markowitz Ringel Trusty & Hartog basé à Kendall.
Les propriétaires les plus touchés seront les propriétaires d’immeubles commerciaux, ont convenu Ringel et Nathan Mandler, un associé du cabinet d’avocats Rennert Vogel Mandler & Rodriguez, basé au centre-ville de Miami. Les propriétaires d’hôtels, qui subissent déjà des pertes de revenus en raison de fermetures pandémiques, pourraient en souffrir le plus, a déclaré Mandler.
Les propriétaires fonciers de Miami-Dade peuvent demander des plans de paiement trimestriels. Ou bien il pourrait y avoir un miracle législatif comme le déclare Marty Kiar.
Vous ne savez jamais ce qui peut arriver – la législature de Floride peut nous permettre d’envisager la pandémie pour cette année ou il peut y avoir un décret qui nous permettrait de le faire.
Marty Kiar, expert fiscal comté de Broward
Il reste encore de nombreuses interrogations sur le futur proche de la crise sanitaire en Floride et l’investissement à Miami ou ses comtés voisins. Néanmoins, les opportunités liées à une baisse voire un effondrement des prix de l’immobilier à Miami et dans tous les comtés du sud ne sont pas d’actualité. Les prix immobiliers, plus élevés dans la capitale du sud restent à valeur constante et en augmentation en 2020.
