D’un pays à l’autre le système des impôts sur le revenu et des impôts locaux diverge en nombre et en pondération. Cette question de la pression fiscale se pose notamment si vous décidez d’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis. En effet, quelle taxe foncière pour un investissement locatif ? Voici un éclairage sur la fiscalité américaine et les frais pour un investisseur.
Le système d’impôt sur le revenu aux Etats-Unis
Parce que ce pays s’organise en état fédérés, il possède trois niveaux d’imposition : fédéral, fédéré et local. Ainsi, 43 états et beaucoup de municipalités fixent un impôt sur le revenu. Le montant de l’impôt sur le revenu dépend de deux paramètres : le niveau de salaire et le taux d’imposition de l’état et/ou de la ville de résidence.
En effet, chez l’Oncle Sam, vous ne payez pas le même ratio d’impôts sur le revenu selon que vous résidez en Floride ou dans l’état de New York.
Pour un résident américain, il est donc intéressant de consulter le taux de taxation de l’état dans lequel il souhaite vivre. L’administration fiscale américaine (IRS) communique ces taux d’imposition sur le revenu.
Frais d’achat et charges locatives pour un achat immobilier
Dans le cadre d’un investissement immobilier aux Etats-Unis, vous devrez vous acquitter de différents frais, taxes ou impôts. Nous détaillons ici les frais d’achat du bien immobilier puis les taxes et impôts.
Liste des postes de budget pour un investissement immobilier :
- Prix d’achat de l’appartement ou maison (parité euro/dollar)
- Closing et honoraires de l’intermédiaire professionnel
- Frais de gestion locative et HOA
- Taxe fédérale ou impôt foncier, barème local
Le prix de vente du bien immobilier et le closing
Le prix du marché immobilier américain, à bien équivalent comparativement à la France est plus accessible. Cette loi du marché reste vraie malgré les crises économiques ou sanitaires que le pays a connues. Nous vous présentons sur le site des fiches de nos biens immobiliers en vente, appartements ou maisons et villas. Sachez qu’en fonction de la cotation du quartier, le prix de l’immobilier sera variable.
Dans tous les cas, un achat immobilier sur ce marché demeure une bonne opportunité pour votre patrimoine immobilier. La parité euro/dollar doit être prise en compte.
Le « Closing » est l’équivalent de nos frais de notaire en France lors d’un achat immobilier aux Etats-Unis. L’acheteur devra s’acquitter du Closing géré par un avocat américain. Le montant de ce Closing est directement versé sur le compte dudit avocat, aucun frais ne sont prélevés par la société Auxandra.
Les frais de gestion locative
Si vous faites un investissement locatif aux Etats-Unis, il est fort probable que vous comptiez sur une gestion locative locale. Cela représente un poste de budget supplémentaire dont vous devez tenir compte pour calculer la rentabilité locative.
Si vous optez pour un investissement locatif qui nécessite une prise en charge à l’année, les frais de gestion locative seront déduits de vos revenus locatifs chaque mois.
Si vous optez pour une résidence secondaire et une location saisonnière ponctuelle, les frais de gestion locative seront plus élevés et également déduits.
Dans un souci de transparence, Auxandra communique auprès de ses clients ce forfait et ne l’intègre pas au prix du bien vendu.
Les impôts fonciers
Une fois que vous êtes propriétaire du bien immobilier aux Etats-Unis, vous devez payer une taxe foncière. Cet impôt s’appelle la taxe fédérale et entre dans la déclaration. Même en tant que non résident, vous devez la régler.
La taxe fédérale : définition
La taxe fédérale correspond au niveau d’imposition le plus élevé aux Etats-Unis. Cette taxe est exigible une fois par an. Vous devez la payer si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une villa en Amérique. Cet impôt fédéral est prélevé directement sur vos revenus locatifs par notre société.
Un accord fiscal entre la France et les Etats-Unis
La taxe fédérale est un impôt géré localement, il faut donc se reporter à la fiscalité de chaque état ou commune. En outre, nous bénéficions en France de la convention fiscale ratifiée entre notre pays et les Etats-Unis. Cette convention fiscale évite la double imposition foncière pour les Français investisseurs. Elle ouvre aussi des droits à l’amortissement pour le contribuable.
Pour évaluer la rentabilité nette de votre investissement locatif, vous pouvez déduire du versement des loyers les frais de gestion et la taxe fédérale. Ce calcul laisse entrevoir les revenus nets et les rendements attendus.
Revendre son bien, quelle imposition sur la plus-value ?
Dans le cas où vous choisissez de revendre votre bien immobilier, quel est le montant d’impôt à payer aux USA ? On parle ici des frais et imposition sur la plus-value immobilière.
Objectif vendre et rapatrier les fonds
Si vous optez pour la revente de votre bien américain, vous devez vous acquitter du paiement de 15% sur la plus-value aux Etats-Unis. En France, la législation vous autorise une fois et une seule à rapatrier jusqu’à 150 000$ de plus-value sans imposition.
Objectif vendre et réinvestir aux Etats-Unis
Si vous décidez de revendre votre bien pour investir dans un autre, toujours sur le sol américain, aucune taxe sur la plus-value n’est exigible.
