Entre 2015 et 2025, les prix de l’immobilier ont évolué de manière contrastée en France et aux États-Unis, notamment en Floride. Face à la hausse plus modérée des prix en France et à une fiscalité lourde, de plus en plus d’investisseurs français s’interrogent sur l’opportunité d’investir aux USA pour dynamiser et diversifier leur patrimoine.
Nous allons analyser l’évolution précise des prix sur la période 2015-2025 en France, aux USA et particulièrement en Floride, comparer les régimes fiscaux (imposition française vs américaine) et expliquer, avec des faits concrets, pourquoi acheter une maison en Floride peut s’avérer plus rentable et avantageux fiscalement. Des témoignages de clients français ayant investi avec succès en Floride via la société Auxandra (présente depuis 2009 avec une équipe francophone en France et en Floride) viendront illustrer ces avantages.
Évolution des prix immobiliers de 2015 à 2025
En France : une hausse modérée sur 10 ans
En France, les prix de l’immobilier ont connu une hausse relativement modérée entre 2015 et 2025 comparé à d’autres marchés. Sur les 9 dernières années, le prix au mètre carré a augmenté d’environ +26 à +30 % seulement . Par exemple, le prix moyen au m² tous logements confondus étaient autour de 2 411 € en 2015 et avoisine environ 3 000 € en 2023-2024 (autour de 3 382 € pour un appartement ancien en 2024) .
Cette progression demeure soutenue mais sans envolée spectaculaire. À Paris et dans les grandes villes françaises, on a atteint des sommets (plus de 10 000 €/m² à Paris en 2022-2023) suivis d’une légère stabilisation vers 2024, en raison notamment de la remontée des taux d’intérêt qui a refroidi la demande . En résumé, sur 2015-2025, le marché français a offert une croissance régulière mais assez linéaire.
Aux États-Unis : une forte appréciation nationale
Aux États-Unis, le marché immobilier a connu une croissance beaucoup plus marquée sur la période. Le pays sortait de la crise de 2008 avec une reprise soutenue dans les années 2010, puis a vu une accélération spectaculaire des prix après 2020. Ainsi, les prix des logements au niveau national ont augmenté d’environ +45 % à +50 % entre 2015 et 2025 selon les indices fédéraux .
Plus récemment, entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2024, le prix moyen des maisons aux USA a bondi de +47,7 % – une hausse fulgurante en seulement 4 ans, portée par une forte demande post-Covid et des taux bas. Concrètement, le prix médian d’une maison américaine est passé d’environ 200 000 $ au milieu des années 2010 à 420 400 $ fin 2023 . Même si la montée des taux d’intérêt en 2023-2024 a un peu ralenti ce boom, le marché américain sur la décennie reste nettement plus dynamique que le marché français.
En Floride : un essor exceptionnel depuis 2015
La Floride, en particulier, illustre l’attrait du marché immobilier américain. Déjà très prisé, cet État a vu ses prix immobiliers exploser sur 2015-2025, surperformant la moyenne nationale. Pour prendre un indicateur concret : le prix médian d’une maison individuelle en Floride est passé d’environ 196 000 $ en 2015 (miamirealtors.com) à près de 410 000 $ en 2023 (ramseysolutions.com). Cela représente une hausse de plus de +100 % en moins de dix ans, soit un doublement de valeur. Même en se concentrant sur la période récente, la tendance reste impressionnante : +67 % entre début 2020 et début 2024, la Floride étant l’État américain ayant connu la plus forte appréciation sur ces quatre ans ( eyeonhousing.org).
En d’autres termes, un bien acheté en Floride en 2015 a pris une valeur considérable, bien plus qu’un bien équivalent en France sur la même période. Cette flambée s’explique par une demande très soutenue (voir plus loin croissance démographique et attractivité économique) et par l’attrait de villes floridiennes comme Miami, Orlando ou Tampa. Par exemple, dans la région de Miami/Sud Floride, le prix médian est passé de 218 000 $ en 2015 à 455 000 $ en 2023, avec des hausses chaque année entre +4 % et +15 % quantumrealtyadvisors.com. La Floride affiche donc une valorisation record du patrimoine immobilier sur la décennie.
Régimes fiscaux : la France taxe lourdement, la Floride offre des atouts
Un élément déterminant pour un investisseur est la fiscalité immobilière, qui diffère radicalement entre la France et les États-Unis. La comparaison tourne clairement à l’avantage d’un investissement en Floride du point de vue des impôts, la France imposant fortement les propriétaires et bailleurs.
Fiscalité en France : impôts élevés sur revenus et plus-values
En France, les revenus tirés d’un bien locatif sont intégrés à l’impôt sur le revenu et subissent en plus les prélèvements sociaux de 17,2 % . Concrètement, un bailleur français est taxé sur ses loyers selon sa tranche marginale (jusqu’à 45 % pour les hauts revenus), plus 17,2 % de cotisations sociales – ce qui peut ponctionner plus de la moitié du revenu locatif brut et amputer la rentabilité nette. Même avec le régime micro-foncier (abattement de 30 % forfaitaire) ou réel (déduction des charges), la charge fiscale reste lourde et les rendements nets sont souvent très faibles en France, surtout dans les grandes villes. Par exemple, à Paris où les loyers sont encadrés et les prix d’achat très élevés, le rendement locatif brut tourne autour de 3-4 % seulement, et une fois taxes et charges payées, le rendement net peut tomber à 1,5 %–2,5 % – un niveau peu attractif pour un investisseur.
En cas de revente d’un bien en France, la fiscalité des plus-values immobilières est également dissuasive. La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total . Un abattement n’est accordé qu’après 5 ans de détention et il faut attendre 30 ans pour être totalement exonéré , ce qui pénalise fortement les investisseurs à horizon moyen terme. Enfin, la France demeure l’un des rares pays à prélever un impôt sur la fortune immobilière (IFI) : tout patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros est soumis à un impôt annuel progressif (jusqu’à 1,5 %). Cette fiscalité patrimoniale (en plus des droits de succession pouvant atteindre 45 % pour les héritiers directs) accentue la pression fiscale sur l’immobilier en France .
Fiscalité aux USA (Floride) : un cadre bien plus favorable
Aux États-Unis, la fiscalité immobilière est plus clémente pour les investisseurs, d’autant plus en Floride. Les revenus locatifs américains sont imposés via l’impôt fédéral sur le revenu selon un barème progressif (10 % à 37 %) . Toutefois, la Floride n’a pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’État , ce qui signifie que les loyers perçus en Floride ne subiront que l’impôt fédéral (contrairement à d’autres États ou à la France qui cumule IR + prélèvements sociaux). De plus, la fiscalité US offre de nombreuses déductions pour diminuer le revenu imposable : intérêts d’emprunt, frais de gestion, dépenses d’entretien, et surtout amortissement du bien (dépréciation) sont déductibles .
Ce mécanisme d’amortissement comptable, inexistant pour les particuliers en France, permet souvent d’annuler une grande partie du revenu imposable sur les locations, rendant l’impôt effectif très faible. Ajoutons que la convention fiscale franco-américaine empêche la double imposition des loyers (un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français théorique est accordé sur les revenus fonciers étrangers) . Résultat : un investisseur français qui touche des loyers en Floride aura une fiscalité effective bien plus légère qu’en France, et peut souvent conserver une part bien plus importante de ses revenus locatifs.
Sur la plus-value immobilière, le fisc américain distingue court terme et long terme. Si vous revendez après plus d’un an (long terme), le taux d’imposition fédéral sur la plus-value est réduit à 15 % (voire 0 % ou 20 % selon le revenu) , alors qu’il serait de 36,2 % en France sans exonération. De plus, la Floride n’ajoute aucune taxe d’État sur ces plus-values .
Cela encourage à investir sur un horizon d’au moins un an (ce qui est raisonnable en immobilier) pour bénéficier de cette fiscalité allégée sur la revente, très avantageuse comparée à la France. Par ailleurs, les États-Unis ne prélèvent aucun impôt annuel sur le patrimoine immobilier équivalent à l’IFI français. L’impôt fédéral sur les successions n’affecte que les très gros patrimoines (plus de 13 millions $ d’actifs) , seuil dont peu d’investisseurs locatifs auront à se soucier.
En somme, le cadre fiscal floridien est un atout majeur : les charges fiscales réduites améliorent significativement la rentabilité nette et la pérennité du rendement d’un placement immobilier aux USA.
Floride : une option rentable pour diversifier son patrimoine
Investir en Floride présente de multiples avantages concrets qui en font un choix judicieux pour diversifier et dynamiser son patrimoine, surtout face au marché français. Voici pourquoi la Floride s’impose comme une opportunité de diversification de patrimoine particulièrement attrayante pour les investisseurs français.
Un immeuble résidentiel typique en Floride, illustrant un marché immobilier dynamique et prisé.
1. Une croissance économique et démographique vigoureuse.
La Floride bénéficie d’une économie en plein essor (tourisme, technologie, finance, etc.) et d’une forte croissance de population. Chaque année, des centaines de milliers de personnes s’installent en Floride, attirées par le climat, l’emploi et le cadre de vie. Entre 2019 et 2024, l’État a accueilli en moyenne 300 000 nouveaux résidents par an . En 2024, la Floride a même enregistré le plus grand solde migratoire positif de tous les États-Unis, gagnant plus de 475 000 habitants en un an par le jeu des migrations internes et internationales . Cette demande démographique soutenue exerce une pression à la hausse sur les logements. Un marché où la demande de logements dépasse l’offre voit mécaniquement ses prix et loyers augmenter sur le long terme, ce qui sécurise et dope le potentiel de plus-value et de revenus locatifs pour l’investisseur.
2. Des rendements locatifs bien supérieurs à la France.
Grâce à des prix d’achat encore raisonnables dans certaines villes et à des loyers portés par la forte demande, la Floride offre des rendements locatifs bruts élevés, généralement bien meilleurs qu’en France. Dans des métropoles floridiennes comme Orlando ou Tampa, on observe en 2024 des rentabilités brutes autour de 8 % à 10 % , soit plus du double de ce qu’on obtient à Paris ou Lyon (3 % à 4 %).
Même en déduisant les charges de gestion et d’entretien, un investisseur peut dégager en Floride un rendement locatif net de 5 % à 7 % sans difficulté . Ce niveau de rentabilité net après impôts surpasse largement celui d’un bien équivalent en France (souvent à peine 2 % net). Par ailleurs, la Floride présente une grande diversité de marchés locatifs : location résidentielle à l’année pour les habitants, location saisonnière ou de vacances (notamment dans les zones touristiques littorales, très fréquentées). Cette polyvalence permet de diversifier les sources de revenus et d’optimiser la rentabilité selon la localisation et le type de bien (condo, maison individuelle, villa…).
3. Un marché dynamique mais encore accessible.
Malgré l’essor des prix ces dernières années, les biens floridiens restent abordables comparés à certaines régions françaises très chères. Par exemple, acquérir avec le même budget un appartement à Paris ou à Miami ne donnera pas du tout la même surface ou standing. En Floride, il est encore possible de trouver de belles maisons avec jardin ou piscine à des prix attractifs, offrant un fort potentiel d’appréciation. De plus, le marché floridien est très liquide et international : la présence d’acheteurs du monde entier (Amérique du Nord, Europe, Amérique latine) garantit une revente facilitée et au bon prix le moment venu. L’investisseur bénéficie en outre de la solidité juridique et de la transparence du marché américain (données disponibles, professionnalisme des acteurs), ce qui sécurise son investissement à l’étranger.
4. Diversification géographique et monétaire.
Investir en Floride, c’est placer une partie de son patrimoine sur un autre continent, dans une autre devise (le dollar). Cela permet de répartir les risques. En cas de ralentissement économique ou de baisse du marché immobilier en Europe, votre bien aux USA peut continuer de prendre de la valeur. De même, une appréciation du dollar par rapport à l’euro augmentera mécaniquement la valeur de votre actif pour un investisseur français.
C’est une stratégie de diversification de patrimoine efficace pour ne pas « mettre tous ses œufs dans le même panier ». Beaucoup d’investisseurs français l’ont compris : plutôt que d’acheter un énième appartement en France lourdement taxé, ils préfèrent acquérir un bien en Floride pour profiter d’un moteur de croissance différent et d’une exposition à l’économie américaine.
En somme, la Floride offre croissance, rendement et sécurité juridique, le tout avec une fiscalité attrayante. Ces éléments combinés en font un choix de placement immobilier souvent plus rentable et plus serein que la France pour un investisseur à horizon moyen-long terme. Mais qu’en disent concrètement ceux qui ont déjà franchi le pas ?
Témoignages de clients français ayant investi en Floride
De nombreux investisseurs français ont sauté le pas et peuvent témoigner des bénéfices d’un investissement immobilier en Floride. La société Auxandra, spécialiste de l’accompagnement des Français en Floride depuis 2009, a récolté les retours d’expérience de ses clients. Leurs témoignages sont éloquents et rejoignent les constats faits plus haut.
- Diversifier son patrimoine et obtenir de meilleurs rendements – C’est la motivation numéro un citée. « J’ai investi aux USA pour diversifier mon patrimoine », explique ainsi Monsieur M., propriétaire de plusieurs biens en France, qui a choisi la Floride après avoir initialement envisagé la Californie. Il souligne qu’il s’agit d’un « choix sécurisé et de très bonne rentabilité locative », bien plus intéressant qu’un achat en France . Ce retour confirme que la diversification géographique vers la Floride peut réussir, en combinant sécurité de l’investissement et meilleur rendement locatif.
- Un accompagnement professionnel en français – La plupart des clients insistent sur l’importance d’être bien accompagnés pour investir à distance. « Avec Auxandra tous les échanges sont en français », témoigne Monsieur Z., qui a apprécié de pouvoir communiquer aisément et comprendre chaque étape du processus . La présence d’une équipe francophone en France et sur place en Floride est rassurante. Monsieur V. note même que « Auxandra est en France et c’est un point fort », car cela facilite le contact et le suivi depuis son pays d’origine . Cette assistance bilingue et biculturelle, offrant à la fois la proximité locale en Floride et la relation client en France, a été décisive pour de nombreux investisseurs hésitants.
- Fiabilité, transparence et satisfaction – Les clients ayant investi saluent la qualité du service et la confiance établie. Monsieur P., qui possède déjà plusieurs biens en France, raconte avoir choisi d’acheter en Floride *« en raison de la qualité de la relation avec l’équipe » d’Auxandra . Il s’est senti écouté, conseillé sans pression, et a pu concrétiser son projet en toute confiance. De même, Monsieur K., parti en 2016 diversifier son patrimoine en Floride, retient « le point fort [d’Auxandra] de conseiller vivement aux gens de faire une visite sur place avant de prendre la décision d’investir à Orlando », preuve d’une approche honnête et transparente qui l’a rassuré dans son achat . Cette transparence sur le terrain, avec invitation à constater la réalité locale, est régulièrement soulignée comme un gage de sérieux.
- Enfin, beaucoup d’investisseurs insistent sur la rentabilité atteinte : Monsieur V., trois ans après son acquisition, se félicite de la performance locative de son appartement en Floride, conforme voire supérieure à ses attentes initiales . En clair, les promesses annoncées (rendements, plus-value potentielle) se réalisent concrètement, ce qui se traduit par un haut niveau de satisfaction client.
Ces témoignages de Français partis acheter une maison en Floride ou un condo confirment que, bien accompagnés, ils ont pu réussir leur investissement aux USA. L’équipe Auxandra, grâce à son expertise du terrain depuis plus d’une décennie, a permis de sécuriser leurs démarches administratives, financières et juridiques, et de rendre l’expérience « simple et positive » selon leurs dires.
Conclusion : Floride, un choix gagnant pour l’investisseur français
Au vu de l’analyse, investir en Floride apparaît comme une option hautement rentable et fiscalement avantageuse comparée à un investissement immobilier en France sur la période 2015-2025. D’un côté, la France offre une progression modérée des prix et une fiscalité pesante qui grignote les rendements. De l’autre, la Floride affiche une appréciation immobilière deux à trois fois plus forte sur 10 ans, des loyers élevés procurant de généreux rendements, et un régime fiscal léger (pas d’IFI, impôts réduits sur loyers et plus-values, pas d’impôt étatique sur le revenu en Floride).
Pour un investisseur français, acheter un bien en Floride permet non seulement de diversifier son patrimoine sur un marché dynamique et en dollars, mais aussi de booster la performance globale de son portefeuille immobilier.
Les faits concrets sont là : un bien acquis en Floride en 2015 aurait aujourd’hui considérablement augmenté de valeur, tout en ayant généré des revenus locatifs nets confortables grâce à la fiscalité locale clémente. Cette rentabilité supérieure, combinée à un cadre légal stable et à l’accompagnement d’experts francophones comme Auxandra, explique pourquoi de plus en plus de Français font le pari de l’immobilier floridien.
« Investir aux USA » n’est plus un rêve lointain, c’est une stratégie tangible de diversification et de croissance patrimoniale, plébiscitée par ceux qui l’ont réalisée avec succès.
Floride rime ainsi avec opportunité et sérénité d’investissement – un véritable eldorado immobilier pour qui souhaite sortir des sentiers battus de l’Hexagone et profiter du dynamisme américain. Les chiffres et les témoignages le démontrent avec clarté : pour un investisseur français en 2025, la Floride s’impose comme un choix plus rentable et fiscalement malin que la France, tout simplement.
