Orlando, en Floride centrale, connaît une effervescence économique sans précédent. L’ouverture de nouveaux parcs à thèmes – tels que Universal Epic Universe en 2025 et le land DreamWorks inauguré en 2024 – s’ajoute à une croissance démographique soutenue et un tourisme record.
Ces facteurs combinés stimulent fortement la demande de logements à louer, créant un contexte propice aux investissements immobiliers.
Dans cet article, nous analysons l’impact de ces nouveautés sur le marché locatif d’Orlando, les opportunités concrètes pour les investisseurs, la fiscalité avantageuse dont bénéficient les Français et l’accompagnement expert qu’offre Auxandra depuis 2011.
Orlando : une métropole en pleine croissance démographique et économique
Vue du centre-ville d’Orlando (Lake Eola Park). La région d’orlando attire chaque année des dizaines de milliers de nouveaux habitants grâce à son dynamisme économique.
Orlando s’affirme comme l’une des villes américaines à la croissance la plus rapide. Sur la seule période de juillet 2023 à juillet 2024, la population de l’aire métropolitaine d’Orlando a augmenté d’environ 76 000 habitants, soit +2,7 %.
Cette progression, supérieure à la moyenne de la Floride (+2 %) et des États-Unis (+1 %), fait d’Orlando le premier grand pôle urbain du pays en termes de croissance démographique récente.
L’agglomération d’Orlando regroupe désormais plus de 2,9 millions de résidents, renforçant ses besoins en logements. Cette attractivité s’explique par une économie locale florissante, un taux de chômage avoisinant seulement 3 % (signe d’un quasi plein emploi) et la création massive d’emplois.
En 2024, environ 37 500 emplois ont été ajoutés dans la région, faisant d’Orlando le marché de l’emploi à la plus forte croissance parmi les grandes métropoles américaines.
Un tourisme de masse renforcé par de nouvelles attractions
Ville mondialement connue pour ses parcs d’attractions, Orlando bat également des records de fréquentation touristique. En 2024, la destination a accueilli 75,3 millions de visiteurs, soit près de +2 % par rapport à 2023 – un chiffre qui consacre Orlando comme la ville la plus visitée des États-Unis.
Ce flux colossal de touristes alimente l’économie locale, fait prospérer les commerces et crée des milliers d’emplois dans le secteur du tourisme et de l’hôtellerie.
Or, plus d’emplois signifient aussi plus de résidents : de nombreux actifs viennent s’installer dans la région pour travailler dans l’industrie touristique florissante.
L’essor des nouveaux parcs à thème va amplifier cette dynamique. Universal Orlando Resort investit massivement dans Epic Universe, un parc d’attractions entièrement nouveau dont l’ouverture est prévue en mai 2025.
Ce projet de 3000 m2, intégrant notamment des zones thématiques Super Nintendo World et Harry Potter, représente l’un des plus gros développements touristiques de la décennie.
Comcast et NBCUniversal estiment qu’Epic Universe créera à lui seul 14 000 emplois permanents supplémentaires, un apport considérable pour l’économie locale.
Parallèlement, Universal Studios Florida a inauguré en 2024 un land dédié à DreamWorks (Shrek, Trolls, Kung Fu Panda, etc.), enrichissant encore l’offre de loisirs d’Orlando. Ces nouveautés, en attirant encore davantage de visiteurs, vont doper la demande en hébergements de courte durée (locations de vacances) mais aussi en logements pour les saisonniers et employés permanents des parcs.
Un marché locatif sous tension grâce à la forte demande
Conséquence directe de cette croissance économique et démographique : le marché locatif d’Orlando est très sollicité. La demande locative locale atteint un niveau inédit, alimentée à la fois par les nouveaux arrivants s’installant pour travailler et par les besoins d’hébergement des touristes.
En 2024, on estime qu’en moyenne 10 à 20 candidats se positionnent sur chaque logement locatif vacant à Orlando – un indicateur sans équivoque d’une concurrence féroce entre locataires. Le taux d’occupation des locations reste d’ailleurs extrêmement élevé, autour de 93–94 % selon les dernières données disponibles.
Un tel taux d’occupation (miroir d’un taux de vacance d’à peine ~6 %) signifie que quasiment tous les biens mis en location trouvent preneur rapidement.
Cette tension locative se vérifie aussi bien sur le segment résidentiel long terme (appartements, maisons loués à l’année aux familles et jeunes actifs) que sur le segment locations saisonnières. D’un côté, l’afflux de nouveaux résidents gonfle les listes d’attente pour des logements à louer à l’année.
De l’autre, les 7,5 millions de touristes mensuels en haute saison génèrent un fort besoin en locations de courte durée (Airbnb, villas meublées…), notamment à proximité des parcs d’attractions. Dans les deux cas, les propriétaires bailleurs bénéficient d’un faible risque de vacance et peuvent sélectionner des locataires solvables, assurant ainsi une rentabilité locative sécurisée.
Des opportunités d’investissement immobilier attractives
Face à ces fondamentaux très porteurs, investir à Orlando apparaît particulièrement judicieux pour qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier rentable. Les prix de l’immobilier y restent abordables comparés à d’autres métropoles américaines de premier plan, tout en affichant une progression solide.
En 2024, le prix médian d’une maison dans la région d’Orlando a atteint 385 000 $, établissant un record et marquant une hausse de +3,9 % sur un an.
Ce niveau de prix, équivalent à environ 350 000 € au taux de change actuel, permet encore aux investisseurs d’acquérir des biens de qualité à un coût raisonnable, avec un potentiel de plus-value à long terme compte tenu de la croissance continue de la population et de l’économie locale.
Les rendements locatifs à Orlando figurent parmi les plus intéressants de Floride. Les loyers élevés soutenus par la forte demande, conjugués à l’absence d’impôt local sur le revenu, contribuent à des rentabilités nettes qui peuvent atteindre 6–7 % par an dans de bonnes conditions. À titre d’exemple, Auxandra indiquait en 2021 une rentabilité nette moyenne d’environ 6,5 % sur des investissements locatifs à Orlando.
Même si le marché a évolué depuis, il demeure courant de viser des rentabilités nettes supérieures à 5 % dans la région – un niveau difficile à obtenir en France métropolitaine sur des biens comparables.
Par ailleurs, la demande constante garantit des taux d’occupation élevés, ce qui sécurise les flux de loyers. Pour un investisseur, Orlando offre ainsi un double levier : des revenus locatifs immédiats confortables et des perspectives de valorisation du bien sur le long terme.
Concrètement, plusieurs stratégies d’investissement peuvent être envisagées : l’achat d’un condo (appartement en copropriété) dans un quartier dynamique proche des bassins d’emploi, l’acquisition d’une maison individuelle dans une zone résidentielle prisée par les familles, ou encore l’achat d’une villa meublée dans une communauté adaptée à la location saisonnière pour tirer parti du tourisme.
Chacun de ces types de biens présente des avantages spécifiques, mais tous peuvent profiter de la tendance haussière du marché à Orlando.
L’important est de bien sélectionner l’emplacement (proximité des écoles, des parcs à thème, accessibilité routière, etc.) et d’optimiser la gestion locative pour maximiser le rendement, ce qui nous amène au point suivant : la nécessité de s’appuyer sur une expertise locale comme avec Auxandra.
Un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs français
Outre ses atouts économiques, Orlando (et la Floride en général) bénéficie d’un environnement fiscal très attractif, en particulier pour les investisseurs français non-résidents. En effet, grâce à la convention fiscale franco-américaine en vigueur depuis 1994, il n’existe pas de double imposition sur les revenus locatifs tirés d’un bien immobilier situé aux États-Unis. Concrètement, cela signifie que les loyers de votre bien à Orlando seront imposés uniquement aux USA (pays de situation de l’immeuble, comme le prévoit l’article 6 de la convention), et que la France n’y rajoutera pas d’impôt sur le revenu.
L’investisseur français doit certes déclarer ces revenus en France, mais il bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, ce qui neutralise la double taxation.
De plus, ces revenus fonciers étrangers sont exonérés de CSG/CRDS (prélèvements sociaux) en France, toujours en vertu de cette convention.
Autre avantage de taille : l’État de Floride ne prélève aucun impôt sur le revenu des personnes physiques.
La Floride, un État qui avantage les propriétaires
Contrairement à la plupart des autres États américains, la Floride n’impose pas les revenus, ce qui signifie qu’en tant que propriétaire bailleur à Orlando vous n’aurez que l’impôt fédéral à payer sur vos bénéfices locatifs.
Le taux fédéral est progressif (10 % à 37 % selon les tranches), mais l’investisseur peut le réduire grâce aux déductions fiscales américaines (intérêts d’emprunt, assurances, amortissement comptable du bien, travaux, etc.).
En pratique, beaucoup d’investisseurs parviennent à optimiser leur fiscalité pour ramener l’imposition effective sur les loyers à des niveaux modérés, voire nuls les premières années, tout en restant en conformité avec les deux administrations fiscales. Par ailleurs, la taxe foncière annuelle en Floride (environ 1,0 % à 1,5 % de la valeur du bien) est déductible des revenus imposables.
Au final, la fiscalité immobilière en Floride est considérablement allégée comparée à un investissement locatif équivalent en France : pas d’impôt sur le revenu local, pas de prélèvements sociaux, et un mécanisme d’évitement de la double imposition France–USA qui sécurise vos gains.
Auxandra : votre partenaire de confiance depuis 2011
Investir à distance aux États-Unis peut naturellement susciter des questions chez les épargnants français : Comment trouver le bon bien depuis la France ? Comment s’assurer de sa rentabilité ? Qui va gérer la location sur place ? Quelles sont les démarches juridiques et fiscales à accomplir ?
Depuis 2011, Auxandra s’est imposée comme un expert de référence pour accompagner les investisseurs français en Floride et répondre à toutes ces interrogations. Cette société franco-américaine, forte de plus d’une décennie d’expérience dans l’immobilier Floridien et à Orlando, offre un service d’accompagnement clé-en-main et sur mesure. Concrètement, faire appel à Auxandra vous apporte :
- Accompagnement personnalisé de A à Z : Auxandra conseille les investisseurs à chaque étape, depuis la définition du projet et le choix du bien jusqu’à la signature chez le notaire (closing) et au-delà. Un interlocuteur francophone dédié guide le client pas à pas, en toute transparence.
- Sélection rigoureuse des biens : grâce à sa connaissance approfondie du marché local, Auxandra identifie des biens de qualité offrant un fort potentiel (emplacements porteurs, quartiers sûrs, proximité des commodités et attractions, etc.). Chaque opportunité est analysée sous l’angle du rendement locatif et de la plus-value potentielle.
- Gestion locative sur mesure : une fois le bien acquis, Auxandra prend en charge la gestion locative complète sur place (recherche et filtrage des locataires, états des lieux, perception des loyers, maintenance courante, etc.). Le propriétaire, bien que non-résident, peut ainsi louer en toute sérénité en bénéficiant d’un taux d’occupation optimal et d’un entretien professionnel du bien.
- Réseau fiable de partenaires : implantée en Floride depuis des années, Auxandra s’est entourée d’un réseau fiable (courtiers immobiliers, avocats, comptables, artisans…) pour sécuriser chaque aspect de l’investissement. Ce réseau local de confiance facilite les démarches administratives, juridiques et fiscales, tout en garantissant les meilleurs services au quotidien (par exemple, réparation rapide en cas de problème dans le logement).
- Transparence et confiance : enfin, Auxandra met un point d’honneur à la transparence des coûts et au reporting. L’investisseur reçoit des comptes-rendus clairs sur les finances locatives, les éventuels travaux effectués, et peut suivre à distance la performance de son investissement en toute confiance. Aucune question n’est éludée, la fiabilité de la gestion et la satisfaction du client étant au cœur de la mission d’Auxandra.
En s’appuyant sur une société experte comme Auxandra, les investisseurs français non-résidents peuvent ainsi surmonter la distance et la complexité administrative pour profiter pleinement des opportunités qu’offre Orlando.
Une ville en plein essor depuis plus d’une décennie
Le marché immobilier local conjugue en 2024-2025 tous les voyants au vert : croissance économique, afflux de population, demande locative soutenue, rentabilités élevées et fiscalité avantageuse.
Autant de raisons qui font d’Orlando une destination de choix pour placer son capital dans la pierre. Avec l’accompagnement approprié, investir dans un bien immobilier à Orlando peut devenir une démarche à la fois accessible, sécurisée et hautement lucrative pour un investisseur français souhaitant diversifier son patrimoine à l’international.
En résumé, l’essor des nouveaux parcs d’attractions renforce encore l’attractivité d’Orlando et crée un cercle vertueux pour l’immobilier locatif.
Les chiffres (hausse de la population, record de touristes, milliers d’emplois créés, taux d’occupation locative élevé, etc.) témoignent d’un marché en pleine expansion. Pour les investisseurs, c’est l’opportunité de se positionner tôt sur une zone en croissance, de bénéficier de revenus réguliers indexés sur le dynamisme d’Orlando, le tout dans un cadre fiscal optimisé.
Orlando confirme en 2024-2025 son statut de place forte de l’investissement immobilier aux USA, et les investisseurs français, bien accompagnés, ont toutes les cartes en main pour y réussir leur projet.
Sources utilisées : Orlando Economic Partnership, Orlando Regional Realtor Association, Visit Orlando, Universal/Comcast, Convention fiscale franco-américaine (1994).
