L’investissement immobilier est un pilier de votre patrimoine. Vous pouvez être propriétaire d’un bien qui est votre résidence principale ou encore d’un bien immobilier qui représente un investissement locatif utile pour asseoir votre patrimoine. S’il s’agit d’un investissement locatif, il sera utile de calculer la rentabilité locative de votre bien que ce dernier soit en France ou aux USA comme le propose la société Auxandra.
Connaître l’imposition en dehors de nos frontières est indispensable pour être sûr de faire un investissement rentable. Aussi, nous avons souhaité rappeler ici les points clés du système d’imposition aux USA en comparaison avec le système français. Impôts, charges, taxes, tout ce que vous devrez payer si vous investissez aux USA.
Les principaux impôts en France
En France, on paiera selon sa situation différents impôts directs dont l’impôt sur le revenu, l’ISF, l’impôt foncier et la taxe d’habitation qui sont les principaux. Les impôts fonciers et la taxe d’habitation ainsi que la taxe sur les ordures ménagères constituent l’essentiel de ce qu’il convient d’appeler les impôts locaux en France.
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, c’est l’impôt foncier qui sera prélevé auprès du propriétaire du bien.
L’imposition sur le revenu est moins lourde aux USA, notoirement en Floride. Les impôts fonciers exigibles en France pour une propriété aux USA sont modifiés.
Les principaux impôts aux USA
Les trois grandes familles d’imposition
Aux USA, il existe également différents niveaux d’imposition. Un résident américain sera en situation de payer des impôts au niveau fédéral, au niveau fédéré (l’Etat dans lequel il réside) et parfois au niveau des collectivités locales autrement dit de la ville de résidence.
La pression fiscale par Etat fédéré
Aux USA, la pression fiscale varie très fortement selon les États. L’Alaska, le Dakota du Sud, la Floride, le Nevada, le Texas, Washington et le Wyoming n’ont pas d’impôt sur le revenu. Même chose pour le New Hampshire et le Tennessee (qui imposent toutefois les intérêts et dividendes touchés).
de l’impôt dans les principaux pays occidentaux
Les autres États fixent un barème, généralement progressif. Les taux varient entre 3% et 11%. La moyenne s’établit à 6.06% d’imposition.
Quels impôts fonciers ?
A partir du moment où vous devenez propriétaire foncier, vous êtes éligible à l’imposition foncière aux USA comme en France. Mais l’existence de la convention fiscale franco-américaine apporte un cadre spécifique pour les impôts fonciers et la CSG. Ainsi, en tant que résident français propriétaire d’un appartement ou maison aux Etats-Unis, le calcul de l’impôt foncier est modifié.
Calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier
Il est indispensable pour bien mesurer l’opportunité d’un achat immobilier de faire le calcul de sa rentabilité locative. Ainsi en ajoutant les charges inhérentes à cet investissement immobilier et les taxes ou impôts, vous pourrez évaluer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier. Que l’on se trouve en France ou aux USA, ce calcul de rentabilité est essentiel.
de rentabilité d’un investissement locatif
Financement, charges et impôts dans le cadre d’un achat immobilier aux USA
Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine immobilier par l’achat d’un bien aux USA, la société Auxandra vous accompagne dans la réalisation de ce projet en Floride. En effet, nous possédons notre propre structure en Floride avec notre équipe sur place franco-américaine. Voici comment se répartissent les différentes charges et impôts dont vous devrez vous acquitter.
Financer son achat immobilier aux USA
Avant toute chose, nous précisons qu’il n’est pas nécessaire de disposer d’un visa spécifique pour acheter aux USA, un simple visa de touriste est suffisant pour réaliser un achat immobilier.
Vous possédez 100% du prix d’achat du bien
Si vous disposez de la somme correspondante au prix du bien immobilier, pas de problème, vous financez votre achat, reste à trouver le produit d’investissement locatif le plus rentable. Auxandra vous propose en particulier d’acheter un condo dont le taux de rentabilité net s’élève autour de 6% nets.
Vous devez passer par un financement
Pour investir dans l’immobilier aux USA, en tant que ressortissant étranger, vous ne pouvez pas ou à des conditions défavorables (voir la notion d’historique de crédit aux USA) faire un emprunt immobilier sur place. Il est plus avantageux de passer par un emprunt immobilier auprès d’une banque française qui prendra une hypothèque sur un bien possédé en France, immobilier ou financier.
Les charges et frais au moment de l’achat
Lorsque la décision est prise d’investir en Floride et que vous disposez soit d’un autofinancement soit d’un financement bancaire en France, la première étape sur place est d’ouvrir un compte en banque nominatif. Trois enveloppes de frais doivent à ce stade être prévues :
et non pas le notaire aux USA
Les frais de Closing
Le Closing est l’équivalent de nos frais de notaire en France. Le Closing est payé à l’occasion d’un achat immobilier par l’acquéreur du bien directement à l’avocat américain.
Les honoraires, uniquement chez Auxandra…?
Il existe différentes méthodes concernant la facturation des honoraires. Certains professionnels vous diront qu’ils ne prennent pas d’honoraires. Précisons plutôt qu’un professionnel de l’immobilier qui ne prend pas officiellement d’honoraires est un professionnel qui va se rémunérer sur le prix du bien immobilier…
La politique de la société Auxandra est une politique de transparence avant tout et surtout. C’est la raison pour laquelle nous facturons officiellement des honoraires en plus du prix de vente de nos biens immobiliers.
Le prix de vente du bien immobilier
Enfin, l’acheteur devra régler le montant de l’achat immobilier. Le prix d’achat fluctue comme sur n’importe quel marché immobilier selon la qualité et l’emplacement du bien. Nous vous proposons différentes catégories de biens immobiliers selon que vous souhaitez investir pour des revenus locatifs ou bien pour acheter une résidence secondaire.
Les charges de fonctionnement et de copropriété et les impôts
Les charges de gestion locative
La société Auxandra est installée en Floride avec ses propres équipes depuis 2009. Cette présence, unique pour un acteur économique français du secteur, nous permet de maitriser totalement la gestion locative de votre bien immobilier. Il n’y a pas de rupture locative et les locataires sont triés sur le volet avec une extrême rigueur. De fait, chaque mois, des frais de gestion locative sont prélevés du loyer américain au profit de notre structure aux USA.
Les frais de copropriété
L’une des particularités des biens en collectivité aux USA sont les espaces communs. Ils sont variés et de bon, voire de très bon standing (piscine, cours de tennis, zone barbecue, parking…). Aussi, des frais de copropriété appelés HOA sont prélevés sur les loyers perçus chaque mois.
La taxe fédérale ou impôt foncier
En plus des frais de gestion locative et des frais de copropriété, une fois par an, le propriétaire d’un bien en Floride doit s’acquitter de la taxe fédérale américaine exigible sur place. Le montant de cette taxe s’élève à plus ou moins un mois de loyer. Et en France ? Bonne nouvelle, il existe une convention fiscale franco-américaine. Cet accord évite la double imposition comme nous vous l’expliquons dans notre FAQ sur le sujet.
Vous aurez très certainement des questions complémentaires avant de prendre la décision d’investir en Floride avec Auxandra. Pour toute précision, vous pouvez nous contacter en France du lundi au vendredi de 9h à 19h au 04 42 12 11 00.
En 2020, il reste encore de très beaux investissements immobiliers à réaliser aux USA, contactez-nous pour en parler !
