Aux Etats-Unis, il est possible de réaliser un investissement locatif en bénéficiant indirectement d’une aide financière accordée au locataire. En fonction de son profil socio-économique une allocation logement peut être accordée. Ce programme d’aide au logement aux USA avalisé par le Congrès est inscrit dans la constitution. Précisément dans le Housing Act de 1937 dans lequel la Section 8 détaille précisément l’allocation apportée aux candidats.
Alors, comment fonctionne cette loi et ce système d’aide ? Investir aux USA dans l’immobilier en acceptant des locataires Section 8, est-ce un investissement sécurisé ? Quels sont les réels dangers de ce système pour un acheteur ? Les Américains investissent-ils dans ces biens immobiliers ?
Qu’appelle-t-on la section 8 aux USA, qui en bénéficie ?
Un Français qui s’intéresse à un investissement immobilier aux USA sera tôt ou tard confronté dans ses recherches à « la Section 8 ». Ce programme d’aide appelé précisément «Programme de logement de la Section 8 » est un programme Fédéral d’aide au logement pour les résidents américains justifiant de bas revenus.
Quels critères sont retenus ?
Les revenus du foyer
Cette allocation vise concrètement les familles dont le revenu brut annuel se situe en-dessous de la moyenne de celle de leur zone ou comté de résidence. Les familles américaines disposant de revenus annuels bas ou très bas qui ont besoin d’une aide pour payer leur loyer peuvent demander à bénéficier du Programme Section 8. Ces foyers aux revenus extrêmement faibles sont priorisés pour bénéficier de l’allocation. Les Agences Publiques du Logement ont pour consigne d’accorder 75% des bons qui sont distribués à ces familles extrêmement pauvres.
La composition de la famille et bien plus
Au-delà des revenus annuels, d’autres critères d’éligibilité vont rentrer dans l’attribution de l’allocation au logement de la Section 8. Sont pris en compte, la composition de la famille, les habitudes de consommation, le casier judiciaire, l’historique d’éviction d’autres logements et d’autres critères encore.
Les familles éligibles reçoivent une assistance sous la forme de bons de logement édités par les Agences Publiques du Logement (LHAs). Ces agences reçoivent les fonds du ministère du logement et du développement urbain. Ces bons servent à payer une partie du loyer directement au propriétaire. L’argent alloué ne peut donc pas être récupéré ou retiré par le locataire qui en bénéficie.
A quel moment les familles bénéficient-elles de l’allocation section 8 ?
Les familles concernées sont mises sur une liste d’attente dans leur zone de résidence. Une fois en haut de la liste, leur dossier sera vérifié afin de valider qu’ils sont toujours éligibles à la Section 8 et que leur situation n’a pas évolué. Il est à noter que les délais d’attente pour se retrouver en tête de liste sont longs et peuvent atteindre parfois plusieurs années. Il est du coup fréquent que des familles qui s’inscrivent à ce programme deviennent inéligibles au moment où elles sont en passe d’en bénéficier.
Elles peuvent aussi participer à un programme spécial complémentaire qui leur est destiné. Ce dernier a pour ambition de leur apprendre comment devenir stable financièrement et ne plus dépendre de l’aide gouvernementale.
Le programme de l’allocation Section 8 a été mis en place par le gouvernement américain afin d’aider les familles dont les revenus sont bas à bénéficier d’un logement décent dans un quartier sécurisé. Le gouvernement fédéral contribue donc à leur permettre une meilleure qualité de vie. D’ailleurs, cette aide rend ces locataires plus stables financièrement. Ils arrivent ensuite souvent à se passer de l’aide gouvernementale pour se loger.
Quels sont les biens immobiliers dans lesquels les Section 8 peuvent loger ?
Les participants à ce programme d’aide, une fois élus, peuvent chercher un logement sur le marché immobilier privé. Rien ne les oblige à élire domicile dans un logement insalubre ou décoté. Une fois le bien immobilier trouvé, l’Agence Publique réalise une visite d’inspection pour vérifier que l’appartement ou la maison sont sains et sécurisés.
Les logements visés peuvent être des maisons de ville, des appartements ou des villas.
Enfin, le logement ne doit pas nécessairement se trouver dans un quartier pauvre. Le propriétaire doit bien entendu donner son accord pour recevoir des locataires ayant recours à cette aide financière.
La Section 8, un tremplin pour les populations pauvres vers les quartiers plus cotés ?
Selon Mike Daniel, avocat spécialiste de ce type de dossier, «au départ, l’idée du Programme de Logement Section 8 était de sortir les gens aux faibles revenus de leur ghetto. Mais, poursuit-il, il y a une forte pression politique sur les autorités qui gèrent le logement pour ne pas en faire un outil d’intégration ».
Par exemple, dans la plupart des États américains, les propriétaires peuvent refuser les bons de logement Section 8, même si les bons couvrent le loyer. Et contrairement aux propriétaires fonciers dans les quartiers pauvres, beaucoup de propriétaires de logements dans des quartiers plus cotés feront tout ce qu’ils peuvent pour écarter de la location de leur bien immobilier les candidats de la Section 8.
Le constat est le suivant : le Programme de la Section 8 piège les familles concernées dans les quartiers les plus pauvres.
Quels sont les avantages à mettre son appartement ou sa maison en location à des familles bénéficiant de l’aide Section 8 ?
Le paiement du loyer
Lorsque la propriétaire du logement accorde la location de son bien à des allocataires de la Section 8, il peut être certain de recevoir le paiement du loyer par l’Agence Publique du Logement. En effet, le gouvernement s’engage à verser au propriétaire entre 70 et 100% du montant du loyer dû. Voilà bien le principal atout de cette configuration.
L’absence de vacance locative
Un investissement immobilier destiné à recevoir des locataires Section 8 peut être un bon investissement locatif si vous achetez dans une zone où les vacances locatives sont nombreuses. En effet, les allocataires de la Section 8 sont nombreux à attendre un logement disponible en Section 8 et les délais favorisent l’occupation permanente de votre bien.
Quels sont les risques d’accepter des locataires bénéficiant de la Section 8 pour votre investissement locatif aux USA ?
L’inspection régulière de votre logement
Dans la mesure où le gouvernement est partie prenante dans le logement des familles aidées, votre bien immobilier fera l’objet d’inspections régulières de la part des autorités compétentes. Ainsi, l’Agence Publique s’assure de la continuité de la salubrité de ce dernier. En cas de nécessité de travaux, le propriétaire doit les faire réaliser à ses frais. Il doit ensuite redemander une inspection.
Les délais du premier versement de loyer peuvent prendre des mois
En effet si un propriétaire recherche le profit immédiat, il sera déçu par le timing du système de l’allocation Section 8. Ces loyers sont financés par le gouvernement. Cela signifie que le temps de l’administration et les procédures en place vont peser sur les délais de recouvrement des loyers. Dans certains cas, les propriétaires de biens immobiliers qui louent à ces locataires fragiles ne perçoivent pas les loyers avant plusieurs mois.
Aucune caution n’est exigible pour le propriétaire à l’entrée des lieux, le risque financier existe
Il n’existe pas de dépôt de garantie pour les locataires bénéficiant de l’allocation. Les bons remis n’autorisent pas le propriétaire du bien à se protéger en demandant une garantie financière.
Si un logement est détérioré par les locataires en place, les frais de rénovation intérieure devront intégralement être pris en charge par le propriétaire.
Si un propriétaire immobilier souhaite malgré tout obtenir un dépôt de garantie, il devra alors trouver un accord avec les locataires. Mais il ne pourra rien imposer si le locataire n’est pas d’accord. Cet accord parait bien entendu très peu probable puisque les locataires bénéficiant de l’aide font déjà face à des difficultés financières. Il faudra donc abandonner l’idée de louer à des candidats aux bas revenus, aidés par l’Etat sous peine de prendre un risque financier important.
En effet, en cas de dommages dans le bien immobilier, les frais des travaux de réparation incomberont au propriétaire en totalité. Des locataires peu scrupuleux et n’ayant aucune pression financière, laisseront alors un appartement ou une maison dans un état qui nécessitera des frais de rénovation, en totalité à la charge du propriétaire.
Les plafonds imposés sur les loyers Section 8 constituent le plus gros désavantage
C’est incontestablement le plus grand désavantage dans le fait de choisir des locataires Section 8 : la limitation du prix des loyers. En effet, le montant du loyer perçu par le propriétaire doit respecter le barème officiel imposé par l’autorité de référence. Elle publie une liste de prix de loyers plafonds pour plus de 2500 régions partout dans le pays.
Cela signifie que le propriétaire n’a pas la possibilité de demander un loyer supérieur au barème établi. Bien entendu, les propriétaires de logement ne voient pas cette règle sous un bon oeil. Ils préfèrent augmenter la rentabilité locative de leur bien dans des régions où la demande locative est forte et non plafonnée.
Louer en Section 8, attention au trompe l’œil d’une rentabilité sécurisée
Il est indispensable d’avoir en tête la liste des avantages et des inconvénients à louer son appartement ou sa maison. A l’assurance de percevoir un loyer mensuel garanti s’oppose un préjudice financier.
Clairement, un investissement locatif a pour premier objectif une bonne rentabilité. Cette dernière doit passer par la sécurité et la continuité locative, certes. Mais elle doit aussi apporter une garantie financière et la certitude de ne pas en être de sa poche à chaque locataire.
Revenu par habitant sur Détroit et sa banlieue
Le désintérêt des propriétaires américains
La seule garantie de paiement régulier du loyer ne suffit pas à séduire les propriétaires américains. Les autorités publiques de régulation de ce système a encore du pain sur la planche pour inverser la tendance. En effet, les propriétaires américains préfèrent louer leurs biens sur le marché privé traditionnel. Ou encore passer par la plateforme d’Airbnb, synonyme de vacance locative mais de rentabilité. Ils préfèrent ainsi délaisser les populations fragiles.
Faut-il prendre le risque de louer son bien en Section 8 aux USA ?
Ce qui, de prime abord, ressemble à une belle opportunité pour un investissement locatif l’est-il vraiment, de surcroît à plusieurs milliers de kilomètres ? Acheter un appartement aux USA et accepter des bénéficiaires de la Section 8 avec ses avantages et ses points noirs, est-ce une réelle sécurité locative ? Alors, prendrez-vous le risque de réaliser un investissement locatif aux USA alors que vous souhaitez avant tout développer votre patrimoine à l’étranger, sans risques et avec une bonne rentabilité locative …
Pour les moment, les Américains s’y risquent peu, à Détroit comme ailleurs. Les Européens devraient-ils prendre le relais à tout prix ? Parlons-en ensemble afin de vous aider à faire le meilleur investissement immobilier. Un seul numéro 04 42 12 11 00.
