Qu’est ce qu’un agent immobilier aux USA ? Comment accède-t-on à ce métier d’achat et de vente de biens immobiliers ? Le préalable est le suivant : aux États-Unis, 99% des ventes passent par les agents immobiliers. Dans notre article d’aujourd’hui, nous allons voir d’un peu plus près ce métier, la formation pour y accéder, le système des achats et ventes vu par les Américains.
L’examen préalable à la licence d’agent immobilier aux USA, étape obligatoire mais non suffisante
Aux États-Unis, tout le monde peut prétendre devenir un agent immobilier sous réserve de se présenter à un examen professionnel. Cet examen est ouvert à toute personne qui souhaite le passer avec pour seules consignes d’avoir au moins 18 ans, un numéro de sécurité sociale américain, un diplôme de fin d’études secondaires et un casier judiciaire vierge.
Chaque Etat des USA possède un examen appelé le “Real Estate Commission-approved pre-licensing” auquel les candidats qui souhaitent devenir agents immobiliers peuvent se présenter après deux semaines de cours intensifs et un cumul de 63 heures obligatoires.
Deux options sont proposées aux candidats : la première est de passer le test dans un centre spécialisé avec des cours de préparation à l’examen, la deuxième est l’inscription en ligne et la préparation à faire chez soi tout seul. A l’issue de cet examen de pré-licence, les candidats retenus pourront passer la licence définitive d’agent immobilier.
Il faut bien savoir que la sélection est rude outre Atlantique. En effet, le pre-licensing est extrêmement difficile à obtenir et le taux d’échec est de 80% en moyenne lors d’une première tentative. Les candidats peuvent néanmoins repasser le test autant de fois que nécessaire sans limites. Cet examen de pré-licence ne donne pas le statut d’agent immobilier, mais la possibilité de passer la licence d’agent qui est un autre examen.
De leur côté, les universités américaines proposent une spécialisation en immobilier qui dure 4 ans mais qui ne donne pas la licence d’agent immobilier aux USA. En fin de cursus, les étudiants de cette formation en 4 ans doivent passer eux aussi les tests de la licence qui leur ouvrira les portes de ce métier.
pour accéder à la licence professionnelle d’agent immobilier aux USA
La licence d’agent immobilier, unique sésame pour être un professionnel de l’immobilier aux USA
Une fois le « pre-licensing » passé et obtenu, les candidats ont la possibilité de passer l’examen d’état officiel pour devenir agent immobilier aux USA; Cet examen définitif s’appelle la « Real Estate Licence ». Les examens peuvent être différents d’un État à l’autre. En Floride, pour obtenir la licence et devenir agent immobilier, les candidats devront suivre des cours et passer des examens dans les matières suivantes : l’immobilier, le droit, l’éthique et les mathématiques appliqués (en rapport avec l’immobilier comme le calcul du métrage au carré par exemple).
Une fois l’examen de Real Estate Licence obtenu, les candidats sont officiellement des agents immobiliers en Floride ou dans un autre état américain.
nécessite l’obtention de la licence en immobilier
Le Broker, garant de tout agent immobilier américain qui démarre dans le métier
Tous les Etats ont plus ou moins le même fonctionnement pour permettre à ceux qui le souhaitent de devenir agent immobilier. On retrouve des cours à suivre, des heures à valider et des examens à passer. Une fois la licence en immobilier obtenue, les jeunes agents immobiliers aux USA doivent dans un premier temps travailler pour un « broker » (autrement dit un professionnel de l’immobilier déjà installé) afin de valider définitivement leur licence. Un Broker est un professionnel de l’immobilier détenteur de deux licences : la licence de Real Estate et la licence de Broker. En clair, le Broker, outre son expérience professionnelle, assure une protection juridique et fournit des bureaux et une infrastructure aux agents immobiliers fraîchement diplômés, il est en plus le président de la structure dans laquelle ils vont exercer leur nouvelle activité.
D’autre part, pour travailler les biens immobiliers à l’achat comme à la vente, l’agent immobilier doit avoir accès au fichier MLS des annonces immobilières américaines autrement appelé fichier MLS. Pour y avoir accès, il est nécessaire de faire une demande au Regional Realtor Association “RRA” et de payer des frais de dossiers d’environ 3000$ pour être membre.
Conserver le statut initial pour l’agent immobilier en Floride
Pour l’agent immobilier en Floride les choses se passent un peu différemment. En effet, tous les deux ans à partir de sa prise de fonction, l’agent immobilier en Floride doit suivre un cours d’une durée de 45 heures (la première fois) avec un petit examen final et ce afin de garder le statut d’agent immobilier. Si un agent ne suit pas ce stage, il est rétrogradé au stade d’agent immobilier inactif. Une fois suivi le premier stage de 45 heures au bout de deux ans d’activité, l’agent immobilier en Floride sera ensuite soumis, tous les deux ans à un stage d’une durée de 14 à 18 heures maximum.
En Floride, le marché de l’immobilier est tendu et la concurrence entre professionnels très rude
Les agents immobilier en Floride doivent être particulièrement professionnels et vigilants. En effet, l’état du sud est très étendu d’une part et les stocks immobiliers moins élevés que la demande. C’est ainsi que les agents immobiliers de Floride se battent contre une concurrence féroce. C’est dans ce contexte que notre société vous permet d’investir en Floride sereinement sur un marché envié. Cette concurrence s’exprime par l’accès pour tous les agents certifiés au fichier MLS des annonces immobilières, fichier accessible à tous les agents de l’état en temps réel. Aussi, les plus rapides et les meilleurs signeront les ventes, les autres se contenteront de peu !
En Floride, indistinctement l’acheteur ou le vendeur d’un bien immobilier signe un contrat d’exclusivité pour travailler avec un agent immobilier en particulier.
auxandra.com
Ce contrat les lie pour une durée de 2 ans et l’acheteur ou le vendeur ne peuvent faire appel à un autre agent immobilier pendant ces 24 mois.
c’est signer un contrat d’exclusivité
La semaine type d’un agent immobilier en Floride
Les agents immobiliers, qu’ils travaillent pour une grosse structure ou un petit Broker, doivent répondre à la demande des clients. Lorsque les clients ont formulé leurs souhaits d’achat en précisant le type de propriété, la localisation et la fourchette de prix, l’agent immobilier se met au travail.
Il consulte d’abord le fichier des annonces immobilières américaines (le fichier MLS) et se rend sur place pour visiter le bien afin de le présenter ou non à ses clients. En Amérique, chaque propriété mise en vente est dotée d’un verrou à clés appelé “lock box”. Ce verrou à clés est mis sur la porte et s’ouvre avec un code manuel à chiffre ou un code barre avec une application. Ainsi les clés restent sur la porte de la propriété à visiter et chaque agent immobilier en Floride et partout aux USA est libre de visiter le bien.
Une fois la vente du bien immobilier signée, les agents reçoivent 3% du prix de vente dudit bien. Une fois le bien vendu, un agent immobilier aux USA ne s’occupe en aucun cas de la gestion locative contrairement à ce que propose Auxandra à ses clients. Les agents immobiliers outre-Atlantique ne sont que des intermédiaires de vente.
