Vous avez peut-être décidé d’investir aux USA dans l’immobilier locatif ou une résidence secondaire. Bon investissement puisque la rentabilité locative est souvent plus élevée qu’en France et la revente moins fiscalisée. Alors comment trouver des annonces immobilières américaines et réaliser un bon placement ? Faut-il faire appel à un agent immobilier ou à un courtier ?
Pour réaliser un achat immobilier aux USA, il est possible de trouver des annonces immobilières sur internet soit par le biais du fichier MLS, soit directement sur des sites spécialisés de marchands de biens comme celui d’Auxandra.
Le fichier MLS américain pour les professionnels de l’immobilier
Qu’est-ce que le fichier MLS ?
On appelle fichier MLS ou Multiple Listing Service, le fichier qui rassemble l’ensemble des biens immobiliers en vente aux USA. Il comprend également les biens immobiliers qui sont mis en location par les agences immobilières. Ce fichier MLS de l’immobilier aux USA est segmenté par État et même par comté. Il est accessible ici.
Aux États-Unis, un comté (county) est une forme de gouvernement local, une division territoriale plus petite qu’un État mais plus grande qu’une ville ou une municipalité, dans un État ou un territoire.
Auxandra.com
Le site MLS de l’immobilier aux USA rassemble trois fichiers principaux :
- Le listing des biens immobiliers disponibles aux USA (pour chaque Etat)
- Le listing des nouveaux biens immobiliers disponibles
- Le listing des saisies bancaires appelées foreclosures
Il s’agit donc d’une immense base de données d’annonces immobilières aux USA sur laquelle sont répertoriées les annonces des appartements en vente, maisons, villas disponibles pour chaque comté. Tous les achats immobiliers aux Etats-Unis, pour lesquels chaque agence ou courtier reste un intermédiaire, se font par le biais de ce fichier.
Qui peut accéder au fichier MLS ?
Les particuliers qui souhaitent acheter une maison ou un appartement aux USA ? Les professionnels de l’immobilier ? Quels sont les acteurs de la vente immobilière qui peuvent se servir du fichier MLS ?
Ce que les internautes français savent peu, c’est que le véritable fichier MLS ne leur est pas accessible.
Yves Piovera – PDG Auxandra
En effet, le fichier MLS est une base de données d’annonces immobilières réservée aux professionnels américains de l’immobilier. Ils doivent bénéficier des autorisations administratives légales pour y accéder.
Ainsi, aux Etat-Unis la concurrence est ouverte à tous selon un découpage géographique. Le mandat d’achat ou de vente d’un bien immobilier peut incomber à la totalité des professionnels de l’immobilier présents sur zone. En général, l’accès des agents immobiliers au fichier MLS des annonces est limité à un ou plusieurs comté dans l’Etat. Ensuite, une fois le professionnel choisi par le vendeur, ce dernier peut signer avec lui un mandat exclusif.
Ainsi par exemple, tous les agents immobiliers référencés de Floride ont le même accès aux annonces immobilières localisées en Floride. Il est à noter également que les agents immobiliers percevront la même commission lors de la vente. Enfin cet accès est très sécurisé puisqu’un agent immobilier ne peut le consulter que sur des tranches horaires précises et fixes.
Combien de temps les biens immobiliers sont-ils disponibles ?
Seuls les professionnels du secteur immobilier ont l’autorisation d’accéder au fichier MLS en temps réel. Que doit-on penser des biens immobiliers mis en ligne sur certains sites et étiquetés MLS ? En fait, il s’agit bien d’annonces immobilières. Mais la plupart du temps ce sont des biens déjà vendus au moment où vous consultez leurs fiches.
En effet, lorsqu’un bien est répertorié sur le fichier MLS au bon prix c’est un bien qui ne reste pas. Il peut être vendu en 24 heures, les délais sont très courts. A contrario, une maison qui reste sur le fichier plusieurs semaines voire plusieurs mois est une maison qui ne correspond pas à la demande. Ou bien une maison dont le prix de vente n’est pas adapté au prix du marché immobilier local.
Existe-t-il une forme d’exclusivité lors d’une vente ?
C’est une particularité américaine qu’il faut connaître, 99% des transactions immobilières se font par l’intermédiaire d’un agent immobilier. D’ailleurs, la plupart du temps, les vendeurs comme les acheteurs signent un mandat d’exclusivité avec un agent immobilier. Dans le cas du vendeur par exemple, une fois arrêté le prix de vente, l’agent immobilier américain obtient un contrat exclusif pour le vendre.
Aux USA, 99% des transactions immobilières passent par des professionnels, des agents immobiliers.
Auxandra
Le bien mis en ligne sur le fichier MLS est accessible à tous les agents immobiliers du comté. En revanche, l’exclusivité reviendra in fine à l’agent immobilier qui a signé un mandat d’exclusivité avec le vendeur. Il arrive également de plus en plus fréquemment que l’acheteur signe un contrat avec un agent immobilier. L’agent immobilier lui garantit ainsi de lui trouver un bien conforme à ses recherches.
L’autre circuit de vente aux USA : le marchand de biens
Comment acheter un appartement ou une maison aux USA quand on est Français ? La société Auxandra vous propose des appartements et des maisons en vente en Floride toute l’année par un canal différent, sans danger. En effet, en qualité de gestionnaire de patrimoine, nous abordons cet investissement sous une autre logique. Et de surcroît, notre présence en Floride nous permet de connaître parfaitement l’immobilier local et les propriétés à cibler.
Top 5 des atouts d’un achat avec un marchand de bien
- Les condos et maisons aux USA, sont achetés par notre société
- Pas de démarche d’acquisition compliquée
- Pas de délai d’achat à rallonge
- Achat du bien au juste prix et totalement rénové
- Possibilité de gestion locative et revente
Nous achetons votre futur bien à la banque
Contrairement aux sites qui fonctionnent exclusivement avec le fichier MLS, nous privilégions sur celui d’Auxandra nos propres biens immobiliers. Ainsi les appartements et maisons dont les annonces immobilières figurent sur notre site ont été achetés en Floride par nos soins. Cet achat s’est fait en qualité de marchand de biens, par un autre circuit d’achat, celui des banques de Floride.
Pas de délais ou procédure à rallonge pour devenir propriétaire aux USA
Les appartements sont proposés à la revente au juste prix. Ainsi, la société Auxandra se positionne entre la banque et les foreclosures ou shortsales pour éviter à ses clients de très longues et très fastidieuses procédures d’acquisition de biens immobiliers aux USA.
Les démarches légales sont abolies et les délais d’achat immobilier raccourcis. C’est ainsi que depuis 2009, plusieurs dizaines de clients francophones nous ont fait confiance et ont réalisé un investissement immobilier locatif en Floride avec notre société.
Vous achetez un appartement rénové au bon prix
Les appartements à acheter en Floride sur le site d’Auxandra sont des appartements qui nous appartiennent. Les photos et caractéristiques que vous y découvrez sont donc le reflet exact des appartements que nous vendons. Il s’agit de nos propres photos et non pas celles d’une base de données.
En outre, ce système d’achat aux USA garantit de trouver le bon appartement en Floride, au bon prix pour tous nos clients.
Ainsi, quand vous venez, vous n’êtes pas dépaysé puisque vous visitez le même type de biens que sur notre site. Tous nos appartements en Floride ont la même signature Auxandra.
Vous choisissez un style de maison de ville
Vous l’avez compris, la durée de validité et de disponibilité des maisons listées sur le fichier MLS américain est réduite. Aussi, les biens sur ce fichier Multiple Listing System n’ont aucun intérêt si ce n’est de vous donner une idée assez précise du type de maison qui peut être acquise. C’est la seule raison pour laquelle il peut être utile de consulter le fichier disponible sur internet depuis la France.
Lorsque vous nous contactez pour acheter une maison en Floride, nous réalisons une présélection de maisons qui pourraient vous convenir. Bien entendu ces maisons correspondent à votre cahier des charges. Vous pouvez ainsi consulter les fiches de ces maisons et vous faire une idée plus précise.
Nous assurons la gestion locative des biens
Une fois que nous vous avons accompagné sur toutes les étapes d’investissement, nous assurons la gestion locative. Cette gestion à l’année est une sécurité supplémentaire pour votre investissement. Nous demeurons votre unique interlocuteur en France comme aux Etats-Unis. Toutes les correspondances se font en français.
Le choix définitif se fait sur place, en Floride
Vous l’avez compris, l’accès au fichier MLS des annonces américaines donne une base d’informations. Mais il est peu probable pour que l’annonce que vous trouvez corresponde à un bien encore disponible.
Aussi, dès que votre venue en Floride est programmée, nous sélectionnons dans le fichier MLS des maisons disponibles à la vente. Elles sont équivalentes à celles que vous aviez repérées quelques semaines ou quelques mois plus tôt.
Ainsi, il n’y a aucune mauvaise surprise à l’arrivée. Vous savez précisément ce que vous allez visiter avec notre agent immobilier. Il est bien entendu possible que la ou les maisons repérées au préalable soient toujours disponibles au moment de votre visite. Si c’est le cas, nous prenons rendez-vous pour les visiter.
